抵押权纠纷在特定情况下适用专属管辖，具体分析如下：

1. 专属管辖的适用条件
   根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院专属管辖。抵押权纠纷若涉及不动产（如房屋、土地）的物权变动（如抵押权的设立、实现、查封、拍卖等），则属于不动产纠纷范畴，必须由不动产所在地法院管辖。例如，房屋抵押合同纠纷中，无论合同是否约定其他管辖法院，均需由房屋所在地法院审理。

2. 协议管辖的例外情形
   若抵押权纠纷不涉及不动产物权变动（如仅因借款合同履行问题产生争议），且合同双方书面约定了管辖法院（如被告住所地、合同履行地等与争议有实际联系的地点），则可能适用协议管辖。但需注意：

   • 协议管辖不得违反级别管辖和专属管辖规定；
     
   • 若纠纷本质仍围绕不动产权利（如抵押权优先受偿顺序争议），则协议管辖无效，仍需适用专属管辖。

3. 法定管辖的补充规则
   在无专属管辖或有效协议管辖时，抵押权纠纷适用法定管辖原则：

   • 被告住所地管辖：对公民提起的诉讼，由被告住所地法院管辖；对法人或其他组织提起的诉讼，由注册地或主要办事机构所在地法院管辖。
     
   • 合同履行地管辖：若合同对履行地点有约定，由约定地法院管辖；无约定时，根据争议标的确定（如给付货币的，接收方所在地为履行地）。

法律建议：

• 若抵押权纠纷涉及不动产，建议直接向不动产所在地法院起诉，避免管辖争议；
  
• 签订抵押合同时，可明确约定争议解决方式（如仲裁或特定法院管辖），但需确保不违反专属管辖规定；
  
• 若对管辖法院存疑，可委托律师协助审查合同条款及纠纷性质，以确定最优诉讼策略。

示例说明：

• 案例1：甲将房屋抵押给乙借款，后因还款问题产生纠纷。因涉及房屋抵押权实现，应由房屋所在地法院专属管辖。
  
• 案例2：丙向丁借款并签订抵押合同（未办理抵押登记），后因借款合同履行问题产生争议。若不涉及抵押权效力或不动产处分，可按协议管辖或法定管辖规则确定法院。

如有进一步疑问，可直接向我咨询，我将结合具体案情为您提供专业分析。