在招标物业公司时，招标方确实负有披露物业情况的义务，这一义务主要来源于相关法律法规的规定以及招标活动的公平、公正原则。以下从不同角度详细分析这一义务：
一、法律法规依据
《中华人民共和国招标投标法》：
- 该法规定了招标活动的基本原则，包括公开、公平、公正和诚实信用原则。招标方在招标过程中，应当如实提供与招标项目有关的所有信息，包括物业的基本情况、管理要求等，以确保投标方能够基于充分的信息做出投标决策。
《物业管理条例》及相关规定：
- 这些法规通常要求招标方在招标前对物业进行详细的评估，并准备相关的物业资料，如物业的建筑面积、设施设备状况、业主构成等。这些资料应当作为招标文件的一部分，向所有潜在的投标方公开披露。
二、披露义务的具体内容
物业基本情况：
- 包括物业的地理位置、建筑面积、用途、结构类型等基本信息。这些信息有助于投标方了解物业的基本状况，评估管理难度和成本。
设施设备状况：
- 招标方需要披露物业内的设施设备情况，如电梯、空调、消防系统等。这些设施设备的状况直接影响物业管理的质量和成本，因此是投标方关注的重点。
业主构成及需求：
- 了解业主的构成和需求对于物业公司制定管理方案至关重要。招标方应当提供关于业主数量、年龄分布、职业构成以及他们对物业服务的主要需求等信息。
管理要求及标准：
- 招标方应当明确物业管理的具体要求，如服务标准、考核机制等。这些要求将作为投标方制定管理方案和报价的依据。
三、不履行披露义务的法律后果
影响招标活动的公正性：
- 如果招标方未如实披露物业情况，可能导致投标方基于不完整或错误的信息做出投标决策，从而影响招标活动的公正性和竞争性。
承担法律责任：
- 根据相关法律法规的规定，招标方如果未履行披露义务，可能需要承担相应的法律责任，如被责令改正、罚款等。在严重情况下，还可能影响招标活动的有效性，导致中标结果被撤销。
四、建议与注意事项
招标方应制定详细的招标文件：
- 招标文件应当包含所有与物业相关的重要信息，并确保信息的准确性和完整性。这有助于投标方全面了解物业情况，做出合理的投标决策。
投标方应仔细审查招标文件：
- 投标方在参与招标活动前，应当仔细审查招标文件，特别是关于物业情况的披露部分。如果发现信息不完整或存在疑问，应及时向招标方提出询问或要求补充信息。
双方应建立有效的沟通机制：
- 在招标过程中，招标方和投标方应当建立有效的沟通机制，确保信息的及时传递和准确理解。这有助于减少误解和纠纷，保障招标活动的顺利进行。
如有任何关于招标物业公司时披露物业情况义务的具体问题或需要进一步的法律建议，请直接向我咨询。