土地纠纷调解记录在一定条件下可以作为证据使用，但具体能否被法院采信需结合调解记录的性质、内容及形成过程综合判断。以下从不同角度展开分析：

1. 调解记录的法律性质
   若调解记录是在人民调解委员会、行政机关或法院委托的调解组织主持下形成，且双方签字确认，则属于《民事诉讼法》规定的“调解协议”，具有民事合同性质。此类记录可直接作为证据提交，证明双方曾就纠纷达成过一致意见。
   例外：若调解未达成协议，或记录仅是调解过程中的单方陈述（如一方提出的方案），则证明力较弱，需结合其他证据使用。

2. 调解记录的证据效力

   • 合法性：调解需遵循自愿、合法原则。若调解过程中存在胁迫、欺诈或违反法律强制性规定（如调解内容损害国家、集体利益），则记录可能被认定为无效，无法作为证据。
     
   • 关联性：记录内容需与纠纷事实直接相关。例如，调解中确认的土地权属、使用范围等事实，可作为证明案件事实的依据。
     
   • 真实性：需有双方签字、调解组织盖章，或通过录音、录像等方式固定调解过程，以证明记录未被篡改。

3. 调解记录的证明力层级
   在诉讼中，调解记录的证明力通常低于公证文书、行政机关认定文件，但高于单方陈述或证人证言。若对方对调解记录内容提出异议，法院可能要求调解组织出庭说明情况，或结合其他证据（如土地权属证书、付款凭证等）综合认定。

4. 实务建议

   • 调解前：明确调解目的，若希望记录作为证据，可要求调解组织出具正式调解协议，并注明“本协议具有法律效力”。
     
   • 调解后：妥善保存记录原件，避免涂改或丢失。若对方未履行调解协议，可凭记录直接向法院起诉（需在协议中约定“不履行可起诉”条款）。
     
   • 诉讼中：若调解记录未被采信，可申请调解员出庭作证，或补充提交其他证据形成证据链。

总结：土地纠纷调解记录可作为证据，但需满足合法性、关联性、真实性要求。建议根据纠纷具体情况，提前规划调解策略，必要时委托律师参与调解或诉讼，以最大限度维护权益。