核心结论：不动产在查封后启动拍卖程序期间，若被擅自出租，租赁合同的效力及承租人权益的认定需结合法律程序、租赁合同签订时间及承租人主观状态综合判断，具体分为以下两种情形：

1. 查封后、拍卖公告发布前签订租赁合同

• 合同效力：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第24条，查封后未经法院许可签订的租赁合同不得对抗申请执行人，即租赁关系对申请执行人不具有约束力。但合同本身若不存在无效情形（如恶意串通损害他人权益），仍对承租人与被执行人有效。
• 承租人权益：
  • 若承租人不知情且无过错（如未收到查封通知、未尽合理审查义务），可依据《民法典》第725条主张“买卖不破租赁”，要求继续履行租赁合同至租期届满，但需通过案外人异议之诉程序主张权利。
  • 若承租人明知或应知查封事实（如查封公告已公示），则租赁合同可能被认定为恶意串通，法院可裁定强制解除租赁关系，承租人仅能向被执行人主张违约赔偿。

2. 拍卖公告发布后签订租赁合同

• 合同效力：根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第16条，拍卖财产上已有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利的继续存在以拍卖公告中载明为前提。若承租人在拍卖公告发布后签订合同，属于明知拍卖风险仍故意承租，法院可直接认定租赁关系无效，承租人无权主张继续履行或优先购买权。
• 承租人权益：
  • 承租人仅能依据《民法典》第157条，以被执行人欺诈或隐瞒关键信息为由，要求撤销合同并赔偿损失，但需承担举证责任（如证明被执行人未告知拍卖事实）。
  • 若承租人参与串通压低拍卖价格，可能涉嫌妨碍执行，法院可对其采取罚款、拘留等强制措施，甚至追究刑事责任。

实务建议

1. 对承租人：签订租赁合同前，务必通过不动产登记中心、法院公告网等渠道核查房产状态，避免因信息不对称导致权益受损。
2. 对申请执行人：发现被执行人擅自出租查封房产的，应及时向法院申请责令停止出租行为，并要求将租金纳入执行标的范围。
3. 对法院：在拍卖公告中应明确载明租赁关系是否存在及具体内容，避免后续争议；对恶意承租人可依法采取制裁措施。

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