若您因未收房且未交物业费被起诉，核心应对策略如下，需结合具体情况选择适用方案：

1. 核查房屋交付状态与物业合同条款

   • 未实际收房的抗辩：根据《物业管理条例》及多数物业合同约定，物业费通常自房屋实际交付或合同约定交付日起算。若您能提供开发商未按时交房的证据（如交房通知书、验收记录、沟通记录等），可主张物业费起算时间未成就，要求法院驳回物业公司诉求。
     
   • 合同条款审查：重点查看物业合同中是否约定“未收房期间物业费由业主承担”。若合同无此约定，物业公司无权要求您支付；若有约定，需进一步分析该条款是否显失公平（如开发商延期交房却要求业主承担物业费），可能涉及条款无效或调整。

2. 区分“未收房”与“已收房未入住”的法律后果

   • 未收房：若房屋未通过竣工验收、未达到交付条件（如水电气未通、存在质量问题），开发商构成违约，您有权拒绝收房并拒付物业费，责任应由开发商承担。
     
   • 已收房未入住：部分地区规定（如《江苏省物业管理条例》），业主办理入住手续后未入住的，可按70%缴纳物业费。但若您未收房，则不适用此规则，需以实际交付时间为准。

3. 收集证据并积极应诉

   • 关键证据：包括购房合同、交房通知书、房屋质量验收报告、与开发商或物业的沟通记录（如微信、邮件）、未收房声明等，证明您未实际占有房屋。
     
   • 反诉或抗辩理由：若物业公司存在服务瑕疵（如安保不到位、卫生差），可主张减少或免除物业费；若起诉已过诉讼时效（通常3年），可提出时效抗辩。

4. 协商与调解优先

   • 在诉讼前或诉讼中，可主动与物业公司协商，说明未收房原因，争取达成和解（如延期支付、部分减免）。若协商无果，可申请法院调解，降低诉讼成本。

行动建议：

• 立即整理所有与房屋交付、物业沟通相关的证据材料；
  
• 仔细阅读物业合同，标注关键条款；
  
• 若对法律程序不熟悉，可委托律师协助应诉，重点围绕“未实际交付房屋”这一核心事实构建辩护策略。
  

提示：物业费纠纷中，业主常因忽视合同条款或证据不足而败诉，务必以书面证据为核心，避免口头陈述。如有进一步疑问，可直接向我咨询具体操作细节。