签了合同没住进去是否能退，需根据合同的具体约定及实际情况来判断。以下从房屋租赁合同和房屋买卖合同两个常见角度进行分析：

一、房屋租赁合同

1. 合同有明确约定

   • 若租赁合同中明确规定了租客在未入住情况下可解除合同并退还租金等费用，或赋予了租客在特定条件下的单方面解约权，那么租客应依约行使权利，并可能需支付约定的违约金（如有）。例如，合同中可能约定“租客在入住前XX天可无条件解约，但需支付XX%的租金作为违约金”。

2. 合同无明确约定，但双方协商一致

   • 在合同未明确规定的情况下，租客可与房东进行友好协商。若房东同意解除合同并退还部分或全部费用，双方应签订书面协议以确认新的约定。这种情况下，退房和退款的具体条款将由双方协商确定。

3. 合同无约定，且协商不一致，但存在法定解除情形

   • 若租赁房屋存在严重质量问题，影响正常居住使用，租客可依据《民法典》等相关法律法规要求解除合同并退房退款。例如，房屋存在严重漏水、电路安全隐患等问题，导致无法正常居住。此时，租客应保留好相关证据，如照片、视频、检测报告等，以便在必要时维护自己的合法权益。

4. 合同无约定，且协商不一致，也不存在法定解除情形

   • 若不存在上述法定或约定的退房情形，租客单方面要求退房将构成违约。房东有权依据合同约定要求租客承担违约责任，如扣除部分或全部押金，支付违约金等。违约金的数额应合理，过高或过低均可请求人民法院或仲裁机构调整。

二、房屋买卖合同

1. 开发商违约

   • 若开发商未按时交付房屋，或房屋实际交付面积与合同约定面积存在较大误差，或房屋存在严重质量问题，购房者有权要求退房，并要求开发商承担违约责任。例如，合同中约定房屋交付时间为XXXX年XX月XX日，但开发商直至XXXX年XX月XX日仍未交付，购房者可以要求退房并要求开发商支付违约金。

2. 合同无效或可撤销

   • 若合同存在无效情形（如开发商未取得预售许可证明），或开发商在销售过程中存在欺诈行为，购房者可以要求退房并返还已付购房款及利息，甚至要求赔偿损失。例如，开发商在销售时故意隐瞒房屋已抵押的事实，导致购房者无法办理产权登记，购房者可以要求退房并要求开发商赔偿损失。

3. 不可抗力或情势变更

   • 如因不可抗力导致房屋无法交付，或国家出台限购政策等情势变更导致购房者失去购房资格，购房者可以要求解除合同并退房。例如，因地震导致房屋倒塌无法交付，购房者可以要求解除合同并退房。

4. 购房者单方面要求退房

   • 若不存在上述法定或约定的退房事由，购房者单方面要求退房，同样构成违约。开发商有权要求购房者按照合同约定承担违约责任，如支付违约金、赔偿损失等。违约金的数额应根据合同约定确定，但过高时可请求法院适当调整。

建议与总结：

• 在签订合同时，务必仔细阅读并理解合同中的各项条款，特别是关于退房、退款和违约责任的部分。
• 若遇争议，应首先尝试与对方协商解决，协商不成时，可寻求有关部门调解或向法院提起诉讼。
• 在整个过程中，保留好相关证据至关重要，如合同文本、沟通记录、支付凭证、照片、视频等，以便在必要时维护自己的合法权益。

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