以购房合同作为借款担保并约定优先受偿权，其效力需分情况讨论，以下从不同法律角度为你详细分析：
一、购房合同作为借款担保的效力
若购房合同本身合法有效，且双方意思表示真实：
- 购房合同可以作为借款的一种担保方式，但需注意，单纯的购房合同并不直接等同于物权担保（如抵押权）。购房合同主要证明的是买卖双方之间的债权债务关系，而非直接设立物权。
- 若要使购房合同具有担保借款的效力，通常需要进一步的操作，如将购房合同项下的权益（如期待权）进行转让或设定其他形式的担保（如让与担保），或者将房产实际办理抵押登记，将购房合同作为抵押合同的附件或补充。
若购房合同存在瑕疵或无效情形：
- 如购房合同因违反法律、行政法规的强制性规定，或存在欺诈、胁迫等情形而无效，则该合同不能作为有效的借款担保。
- 在此情况下，若借款人未能按时还款，出借人难以依据无效的购房合同主张担保权益。
二、约定优先受偿权的效力
在合法有效的担保框架下约定优先受偿权：
- 若购房合同项下的权益已通过合法方式（如抵押登记）设立了物权担保，且双方在合同中明确约定了出借人在借款未获清偿时享有优先受偿权，该约定通常具有法律效力。
- 优先受偿权是担保物权的一种体现，当债务人不履行到期债务时，债权人有权就担保财产优先于其他债权人受偿。
未设立有效物权担保而约定优先受偿权：
- 若仅在购房合同中约定了优先受偿权，但未依法设立物权担保（如未办理抵押登记），则该约定可能无法产生物权法上的优先受偿效果。
- 在此情况下，出借人可能只能依据普通的债权债务关系向借款人主张权利，而无法享有优先于其他债权人的受偿权。
三、实际操作中的建议
完善担保手续：
- 为确保借款担保的有效性，建议将购房合同项下的房产实际办理抵押登记，将购房合同作为抵押合同的附件或补充，以明确双方的担保关系和优先受偿权。
明确约定条款：
- 在借款合同和担保合同中，应明确约定优先受偿权的行使条件、范围、方式等，以避免未来可能出现的争议。
咨询专业律师：
- 由于涉及复杂的法律关系和物权变动，建议在操作前咨询专业律师，以确保所有手续合法有效，并充分保障自身权益。
总结来说，以购房合同作为借款担保并约定优先受偿权的效力，取决于购房合同本身的合法性、是否设立了有效的物权担保以及双方的具体约定。在实际操作中，应完善担保手续、明确约定条款，并咨询专业律师以确保合法有效。如果你有进一步的法律问题或需要具体的法律帮助，可以直接向我咨询。