签订协议书但未签正式商品房买卖合同且未网签，该协议在符合一定条件下仍然是有效的。以下从多个角度为您详细分析：

一、合同生效的一般条件

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，一个民事法律行为要有效，必须满足以下条件：

1. 行为人具有相应的民事行为能力：这意味着签订协议的双方必须具备完全民事行为能力，能够理解并承担协议所约定的权利和义务。
2. 意思表示真实：协议必须是出于双方的真实意愿而订立的，不存在欺诈、胁迫等非法手段迫使一方签订的情况。
3. 不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗：协议的内容必须合法合规，不得违反法律法规的强制性规定，也不得违背社会公德和公共利益。

二、未网签不影响协议效力的原因

网签是房地产管理部门为规范房地产市场交易行为而建立的网络化管理系统，它并非合同生效的法定要件，而是一种行政管理手段。网签的主要目的是防止开发企业捂盘及“一房多卖”等违规行为，通过备案和公示程序来增强交易的透明度和安全性。然而，网签并不决定合同的效力，只要协议满足上述合同生效的一般条件，即使未进行网签，该协议仍然具有法律效力。

三、未网签可能带来的风险

尽管未网签的协议在法律上仍然有效，但在实际履行过程中可能会面临一些潜在风险：

1. 交易安全风险：由于未进行网签，房屋的交易状态可能无法及时通过官方系统确认，这增加了卖方将房屋再次出售给他人的可能性，从而给买方带来损失。
2. 后续手续办理不便：在后续办理房屋产权过户登记等手续时，可能需要依据网签合同进行相关操作。未网签可能会带来不必要的麻烦和延误，甚至可能影响过户的顺利进行。

四、法律建议

1. 尽量完成网签手续：为了降低潜在风险并确保双方权益得到充分保护，建议买卖双方在签订协议后，及时前往房地产相关部门办理网签手续。
2. 完善协议条款：在签订协议时，应确保协议条款完善、明确，包括房屋坐落、价格、付款方式、交房手续、履行期限等主要条款，以避免后续产生纠纷。
3. 保留相关证据：在交易过程中，应保留好所有与交易相关的证据，如协议、付款凭证、沟通记录等，以备不时之需。

举例说明：假设张三和李四签订了一份房屋买卖协议书，但未签订正式的商品房买卖合同且未进行网签。只要该协议书满足合同生效的一般条件，即双方具有相应的民事行为能力、意思表示真实、内容合法合规，那么该协议书就是有效的。然而，如果张三在未网签的情况下又将房屋出售给了王五，并完成了网签手续，那么李四就可能面临无法取得房屋产权的风险。因此，尽管协议书有效，但未网签仍可能给交易带来潜在风险。

综上所述，签订协议书但未签正式商品房买卖合同且未网签，该协议在符合一定条件下仍然是有效的。但为了保障交易安全和双方权益，建议尽量完成网签手续并完善协议条款。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。