卖家违约时，买家可依法要求卖家承担违约责任，具体处理方式需根据合同约定和实际情况选择协商、诉讼或仲裁等途径解决。以下是详细分析：

1. 审查合同条款
   首先需仔细审查房屋买卖合同中关于违约责任的约定。若合同明确约定了违约金比例、赔偿范围或解除合同的条件，买家可直接依据合同主张权利。例如：

   • 若卖家逾期交房或拒不过户，买家可要求按日支付违约金；
     
   • 若合同约定“卖家违约需双倍返还定金”，则买家有权主张该条款。

2. 协商解决
   若合同未明确约定或违约情节较轻，建议优先与卖家协商。协商时可提出以下方案：

   • 要求卖家继续履行合同（如配合过户）；
     
   • 要求卖家赔偿实际损失（如房价上涨差价、中介费、诉讼费等）；
     
   • 在双方同意的情况下解除合同，并要求卖家返还已付款项及利息。

3. 发送律师函
   若协商无果，可委托律师向卖家发送《律师函》，明确告知其违约后果及法律责任。律师函具有法律警示作用，可能促使卖家主动履行义务或同意协商。

4. 提起诉讼或仲裁
   若卖家仍拒绝承担责任，买家可向法院起诉或依据合同约定申请仲裁。诉讼/仲裁中需重点证明：

   • 合同合法有效；
     
   • 卖家存在违约行为（如拒不过户、隐瞒房屋瑕疵等）；
     
   • 买家因违约遭受的实际损失（需提供证据，如评估报告、付款凭证等）。
     法院可能判决卖家：
     
   • 继续履行合同；
     
   • 支付违约金或赔偿损失；
     
   • 返还已付款项及利息；
     
   • 承担诉讼费、律师费等合理费用。

5. 申请财产保全
   为防止卖家转移财产，买家可在起诉前或诉讼中向法院申请财产保全，冻结卖家名下房产、银行账户等资产，确保判决后能顺利执行。

温馨提示：

• 房屋买卖涉及金额较大，建议签约前委托律师审查合同条款，明确违约责任；
  
• 交易过程中注意保留付款凭证、沟通记录等证据；
  
• 若卖家违约涉及欺诈（如一房多卖、伪造产权证），可能构成刑事犯罪，需及时报警。
  

如有具体合同条款或案件细节需要分析，可直接向我咨询，我会结合实际情况为您提供详细解决方案。