核心结论：在法院裁定不动产抵债给银行但实际未交房的情况下，房土两税（房产税和城镇土地使用税）的交纳需分情况讨论，具体如下：

1. 从法律文书生效角度
   根据《民法典》及相关司法解释，法院裁定以物抵债后，不动产的所有权自裁定送达承受人（银行）时发生转移。因此，从法律层面，银行自裁定生效之日起即成为房产税和城镇土地使用税的法定纳税人，无论是否实际占有或使用该不动产。此时，银行需按当地税务机关规定的申报期限（通常为季度或年度）申报并缴纳房土两税，计税依据为房产原值或租金收入（房产税）、实际占用土地面积（城镇土地使用税）。

2. 从实际占有角度的例外情形
   若因原债务人（如开发商）拒不交房、存在租赁关系或其他障碍导致银行无法实际占有不动产，可能触发以下税务处理：

   • 房产税：若不动产未用于出租或生产经营，银行可向税务机关申请暂免缴纳房产税（需提供法院裁定书、未交房证明等材料），但需以当地政策为准（部分地区可能要求按房产原值的一定比例缴纳）。
     
   • 城镇土地使用税：根据《城镇土地使用税暂行条例》，土地使用权未转移或未实际占用的，可能由原土地使用人（如开发商）继续缴纳。但若法院裁定已明确土地使用权归属银行，则银行仍需缴纳，除非能证明土地被他人非法占用且已通过法律途径主张权利。

3. 实务操作建议

   • 第一步：确认税务登记信息：银行应持法院裁定书、协助执行通知书等材料，到不动产所在地税务机关办理纳税人信息变更，将房土两税的纳税人从原债务人变更为银行。
     
   • 第二步：申报与缴纳：按税务机关要求申报税款，若存在未交房等特殊情况，需在申报表中备注说明，并附相关证明材料（如执行异议申请、交房催告函等）。
     
   • 第三步：追偿权行使：若因原债务人原因导致银行多缴税款（如原债务人已缴纳但未过户），银行可依据《民法典》第524条，以纳税人身份向原债务人追偿；若因第三方占用导致损失，可另行主张侵权赔偿。

风险提示：若银行未及时办理税务变更或申报缴纳，可能面临滞纳金（每日万分之五）甚至罚款（最高五倍税款）。建议优先通过执行法院协调交房事宜，同时与税务机关沟通明确纳税义务，避免双重纳税风险。如有复杂情况（如涉及破产程序、多轮查封等），可进一步提供细节，我将针对性分析。