村集体将土地租给外人，需满足以下条件，我将从法律程序、实体条件、特殊限制三个角度为您详细说明：

一、法律程序条件

1. 民主议定程序
   根据《土地管理法》第11条及《村民委员会组织法》第24条，村集体土地出租需经村民会议或村民代表会议表决通过，且同意比例需达到法定标准（通常为到会人数过半数或三分之二以上）。
   关键点：会议记录、表决结果需留存，作为后续合法性证明。

2. 乡镇政府备案或审批
   部分地区要求村集体土地出租需向乡镇政府备案，涉及农用地转用或改变用途的，需依法办理审批手续（如《土地管理法》第44条关于农用地转用审批的规定）。

二、实体条件

1. 土地用途合法

   • 出租土地必须符合土地利用总体规划，不得擅自改变农用地用途（如将耕地转为建设用地）。
     
   • 若用于非农建设（如办厂、建房），需依法办理建设用地审批手续，否则可能构成非法占地。

2. 合同条款合规

   • 合同需明确租赁期限（不得超过20年，超过部分无效）、租金支付方式、土地用途、违约责任等核心条款。
     
   • 禁止约定“永久租赁”“自动续期”等违法条款（《民法典》第705条）。

3. 租金分配公开
   租金收益应纳入村集体账户，并按照《村民委员会组织法》第24条公开分配方案，避免个人侵占或分配不公。

三、特殊限制条件

1. 承包地出租的额外要求
   若出租土地为村民承包地，需满足：

   • 承包方已依法取得土地承包经营权；
     
   • 出租需经发包方（村集体）备案（《农村土地承包法》第36条）；
     
   • 不得改变土地农业用途，且不得损害相邻土地权利人利益。

2. 生态保护红线限制
   若土地位于生态保护红线、永久基本农田等特殊区域内，出租可能受严格限制甚至禁止（如《环境保护法》第29条）。

风险提示

• 合同无效情形：若未履行民主议定程序、改变土地用途或违反法律强制性规定，合同可能被认定无效，村集体需返还租金并承担赔偿责任。
  
• 行政处罚风险：非法出租土地可能面临土地管理部门责令改正、罚款甚至收回土地的处罚。

建议：在出租前，村集体应委托律师审查土地性质、规划用途，并起草合规合同，确保程序与实体均合法。如有具体操作疑问，可直接向我咨询。