卖房子时别人代签的合同是否有效，主要取决于代签人是否具有合法授权或是否构成表见代理，以及产权人事后是否追认。以下是对这一问题的详细分析：
有合法授权的代签
- 情形说明：如果卖方因客观原因不能亲自签订合同，而委托他人代签，并且出具了经过公证或能够证明真实性的授权委托书，明确了代签的具体事项和权限范围，那么代签人在授权范围内代签的合同是有效的。
- 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第一百六十一条和第一百六十二条，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。
- 实例分析：例如，房主因工作原因无法亲自回国签约，通过公证的授权委托书委托其在国内的亲属代签，该代签行为合法有效。
构成表见代理的代签
- 情形说明：即使代签人未获得明确授权，但若买房人有合理理由相信其有代理权（如基于夫妻关系、父母子女关系等特殊关系，或代签人长期代为处理房产事务且买方不知情真实授权状态），则代签行为可能构成表见代理，合同视为有效。不过，司法实践中对此类情形的审查标准较为严格。
- 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第一百七十二条，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。
- 实例分析：夫妻共有一套房屋，虽登记在一方名下，但另一方在无书面授权的情况下以对方名义签约，并出示结婚证等证明文件，买家有理由相信其有代理权，合同可能被认定有效。但需注意，若买家明知或应知代签人无权代理，则不构成表见代理。
无权代签且不构成表见代理
- 情形说明：若代签人既无授权也不构成表见代理，则代签的卖房合同属于效力待定的合同。此时，产权人的事后追认成为决定合同效力的关键。
- 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第一百七十一条，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。
- 实例分析：如某人擅自以他人名义签订卖房合同，且未经产权人追认，则该合同对产权人不产生法律效力，相关责任由代签人承担。
合同无效或被撤销的其他情形
- 内容不合法或不明确：若卖房合同本身存在违法内容或条款不明确，可能导致合同无效或被撤销。
- 违反公序良俗：合同内容若违反社会公共利益或公序良俗，同样可能被视为无效。
建议与总结：
- 确保合法授权：在委托他人代签卖房合同时，务必出具经过公证或能够证明真实性的授权委托书，明确代签的具体事项和权限范围。
- 核实代理权限：作为买方，应要求代签人出示身份证、授权委托书等文件，并通过官方渠道验证真实性。
- 完善合同条款：在合同中明确约定代签人的签约权限范围，特别涉及付款方式、过户时间等重大事项时需特别标注。
- 及时办理确权手续：签约后尽快完成产权变更登记，避免因代理权瑕疵导致后续纠纷。
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