在房屋买卖过程中，税费的承担需遵循法律规定与合同约定相结合的原则，以下是对此问题的详细解答：
一、法律规定下的税费承担主体
契税：
- 承担主体：买方
- 法律依据：根据《中华人民共和国契税法》的规定，承受土地、房屋权属的单位和个人为契税的纳税人。因此，在房屋买卖中，买方作为房屋权属的承受方，是契税的法定纳税义务人。
- 税率与优惠：契税的税率一般为3%-5%，具体由省、自治区、直辖市人民政府决定。对个人购买家庭唯一住房或第二套改善性住房，有相应的税率减免政策。
增值税：
- 承担主体：卖方
- 法律依据：根据《中华人民共和国增值税暂行条例》的规定，销售不动产的单位和个人为增值税的纳税人。因此，在房屋买卖中，卖方作为销售不动产的一方，是增值税的法定纳税义务人。
- 税率与免征：个人将购买不足2年的住房对外销售，按5%征收率全额缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的住房，根据不同地区和政策，可能有免征或差额征收的情况。
个人所得税：
- 承担主体：卖方
- 法律依据：根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的规定，财产转让所得应缴纳个人所得税。因此，二手房交易属于财产转让行为，卖方作为财产转让所得的获得者，是个人所得税的法定纳税义务人。
- 税率与免征：个人所得税的税率为20%，但对个人转让自用5年以上且是家庭唯一生活用房的所得，继续免征个人所得税。
印花税：
- 承担主体：买卖双方（但个人销售或购买住房暂免）
- 法律依据：根据《中华人民共和国印花税法》的规定，书立应税凭证的单位和个人为印花税纳税人。非住房类房屋买卖需缴纳印花税，税率为合同金额的0.05%；个人销售或购买住房暂免征收印花税。
二、合同约定下的税费承担方式
- 虽然法律对税费承担有明确规定，但实际交易中，买卖双方可根据市场情况、谈判结果等通过合同约定改变税费的实际承担主体。这种约定只要双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，即为合法有效。
- 例如，在许多地区的二手房交易习惯中，存在“净得价”出售的情况，即卖方要求所有税费由买方承担。这种约定在实践中也是被接受的，但前提是双方必须有明确的合同约定。
三、实际操作中的建议
- 提前沟通：在进行房屋买卖前，建议双方提前沟通并明确税费承担方式，以避免后续产生不必要的纠纷。
- 明确合同条款：在购房合同中，应明确约定税费的承担方式，包括契税、增值税、个人所得税等各项税费的承担主体和比例。
- 关注政策变动：政府可能会出台相关政策对房屋买卖税费进行减免或调整，这将直接影响到税费的承担情况。因此，在进行房屋买卖时，应关注当前的房地产政策，以了解可能的税费变动。
总结来说，房屋买卖中的税费承担需综合考虑法律规定、合同约定以及房地产政策。为确保交易的合法性和合规性，并避免后续纠纷，建议买卖双方在签订购房合同前充分了解相关税费政策，并协商好各自的税费承担方式，在合同中明确约定。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。