关于高层住宅出现白蚁问题，物业责任的划分需结合具体情况分析，通常可从以下角度判断责任归属：

1. 物业合同约定优先
   若《物业服务合同》中明确约定物业需承担“白蚁防治”或“公共区域虫害消杀”义务（如定期巡查、喷洒药物等），则物业未履行合同义务导致白蚁滋生或扩散的，需承担违约责任。例如：合同约定每季度消杀一次，但物业未执行，导致白蚁侵蚀业主房屋，物业需赔偿修复费用。

2. 物业的法定管理义务
   根据《物业管理条例》及地方性法规，物业对小区公共区域（如楼道、外墙、绿化带等）负有日常维护义务。若白蚁源于公共区域（如外墙裂缝、绿化带树木），且物业未及时处理（如未发现隐患或未采取防治措施），物业需承担相应责任。但若白蚁源于业主专有部分（如室内木质家具），且物业已履行公共区域防治义务的，通常不承担责任。

3. 业主自身过错或第三方原因

   • 若白蚁滋生是因业主装修时使用未防腐处理的木材、长期堆放杂物导致环境潮湿等自身原因，或因邻居装修、第三方施工破坏公共区域导致白蚁侵入，物业不承担责任，责任由业主或第三方承担。
     
   • 若白蚁问题由不可抗力（如极端潮湿天气）或自然灾害引发，且物业已采取合理防治措施（如张贴警示、联系专业机构），物业通常无需担责。

4. 物业已尽义务的免责情形
   若物业能证明已按合同约定或行业规范履行防治义务（如定期消杀记录、白蚁巡查报告、及时通知业主等），但白蚁仍因业主专有部分问题或第三方原因扩散的，物业可免责。例如：物业每年委托专业机构消杀并留存记录，但业主室内白蚁因未及时处理蔓延至公共区域，物业不承担责任。

法律建议：

• 业主：发现白蚁后，第一时间拍照/录像取证，检查是否源于公共区域或自身专有部分；查看《物业服务合同》中关于虫害防治的条款；要求物业出具防治记录（如消杀时间、频率、专业机构资质等）。若物业推诿，可向当地房管部门投诉或通过诉讼主张权利。
  
• 物业：应完善白蚁防治制度（如定期巡查、消杀、留存记录），在合同中明确责任边界；发现白蚁后及时通知业主并协助联系专业机构，避免扩大损失。

提示：白蚁防治专业性较强，若涉及赔偿争议，建议委托专业机构鉴定白蚁来源及损失范围，作为维权依据。如有具体纠纷，可直接向我咨询，我会结合证据材料进一步分析责任比例。