法院执行腾房时，必须通知房屋实际使用人，这是法定程序要求，以确保其知情权与参与权。关于“直接送达”与“联系不上”的认定标准，具体分析如下：

一、关于“直接送达”的认定

1. 定义与方式
   直接送达是指执行法院将腾房通知等法律文书，直接交付给房屋实际使用人或其同住成年家属、受送达人指定的代收人。根据《民事诉讼法》及相关司法解释，直接送达是优先适用的送达方式，需确保文书实际到达受送达人或其合法代收人手中。

2. 具体情形

   • 现场交付：执行人员至房屋现场，将腾房通知当面交给实际使用人，并要求其签收（如签收回执、送达回证）。
     
   • 代收情形：若实际使用人无法当场签收，可由其同住成年家属或经其书面授权的代收人签收，视为有效送达。
     
   • 留置送达的例外：若实际使用人或其同住家属拒绝签收，执行人员可邀请基层组织（如居委会、村委会）或所在单位代表到场见证，将文书留在受送达人住所，并记录送达过程（留置送达）。但需注意，留置送达需严格符合法定条件，且可能引发后续争议，故实践中优先尝试直接送达。

二、关于“联系不上”的认定

1. 定义与标准
   “联系不上”指执行法院通过合理方式仍无法与实际使用人取得有效联系，导致无法直接送达腾房通知。需满足以下条件：

   • 穷尽常规联系方式：包括电话、短信、邮件、书面信函等，且联系方式需为实际使用人预留或公开的合法信息。
     
   • 实地调查无果：执行人员至房屋现场调查，确认实际使用人不在场且无法通过其他方式联系（如邻居、物业证实其长期未居住或下落不明）。
     
   • 公告送达的适用前提：若经上述调查仍无法联系，法院可依法采取公告送达（如在房屋张贴公告、在法院公告栏或媒体刊登），公告期满即视为送达。但公告送达需严格限制适用，避免滥用损害实际使用人权益。

2. 实践中的注意事项

   • 证据留存：执行法院需对联系过程（如通话记录、短信截图、调查笔录等）进行留存，作为“联系不上”的证明。
     
   • 实际使用人的认定：若房屋存在租赁关系，需区分“名义承租人”与“实际使用人”。若实际使用人非承租人本人（如转租、借住），需通过租赁合同、物业登记、水电费缴纳记录等证据综合认定。
     
   • 异议权保障：即使公告送达，实际使用人仍可在知道腾房执行后提出异议（如主张租赁权、居住权等），法院需依法审查并处理。

三、实务建议

1. 对执行法院：

   • 严格遵循送达程序，优先直接送达，避免因程序瑕疵引发执行异议或复议。
     
   • 对“联系不上”的情形，需充分调查并留存证据，确保公告送达的合法性。
     

2. 对实际使用人：

   • 若收到腾房通知，应积极配合执行，并在法定期限内主张权利（如提出执行异议）。
     
   • 若未收到通知但认为执行侵害其权益，可依法申请撤销执行行为或提起案外人异议之诉。
     

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