在破产程序中，以房抵债预告登记的效力需分情况讨论，其核心在于判断预告登记能否产生物权期待权效力以及是否符合破产程序中的特殊保护规则，具体如下：

1. 若以房抵债协议合法有效且符合预告登记条件，预告登记具有物权期待权效力，可对抗普通债权

根据《民法典》第221条，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。在破产程序中，若以房抵债协议（需满足真实、合法、无恶意串通等条件）已办理预告登记，且债务人未履行完毕协议义务（如未办理正式过户），则预告登记权利人享有物权期待权。
效力体现：

• 优先性：预告登记权利人可主张排除债务人其他普通债权人对该房产的强制执行（如拍卖、变卖），甚至在破产清算中优先于普通债权受偿。
  
• 限制性：若债务人进入破产程序时，预告登记未转化为正式物权（如未过户），则权利人仅能主张“继续履行协议”的请求权，但需以债务人财产足以清偿为前提；若财产不足，可能按普通债权比例受偿。

2. 若以房抵债协议存在瑕疵或预告登记未完成，效力可能被否定

若协议存在以下情形，预告登记的效力可能被破产管理人或法院否认：

• 虚假意思表示：如双方以“以房抵债”为名掩盖逃避债务、转移资产等目的，协议可能被认定为无效，预告登记随之失效。
  
• 未支付合理对价：若抵债房产价值显著高于债权金额，且权利人未补足差价，可能被认定为“个别清偿”，违反《企业破产法》第32条的公平清偿原则，预告登记可能被撤销。
  
• 未完成预告登记手续：若仅签订协议但未办理预告登记，则权利人仅享有普通债权，无法对抗其他债权人或破产管理人的处置。

3. 破产程序中的特殊规则：管理人可解除未履行完毕的合同

根据《企业破产法》第18条，管理人对破产申请受理前成立而双方均未履行完毕的合同，有权决定解除或继续履行。若以房抵债协议属于“双方未履行完毕”（如债务人未过户、债权人未支付全部价款），管理人可能选择解除合同，此时预告登记的效力将终止，权利人仅能主张损害赔偿（按普通债权受偿）。
例外情形：若权利人已支付全部价款或仅剩少量义务未履行（如配合过户），且房产属于“债务人财产中必需的居住房屋”，法院可能参照《企业破产法司法解释（二）》第14条，允许权利人通过补交出资或提供担保等方式保留房产。

实务建议

1. 及时办理预告登记：签订以房抵债协议后，应立即办理预告登记，固定物权期待权。
   
2. 完善协议条款：明确约定债务人配合过户的义务及违约责任，避免因“未履行完毕”被管理人解除合同。
   
3. 保留支付凭证：若已支付部分或全部价款，需留存转账记录、发票等证据，证明交易真实性。
   
4. 关注破产程序进展：若债务人进入破产程序，应尽快向管理人申报债权，并主张预告登记的优先效力。

如有具体案件或协议文本，可进一步向我咨询，我会结合细节分析效力及风险。