结论前置：房子卖了之后，原租客的租赁协议在大多数情况下仍然是有效的，这主要基于“买卖不破租赁”的原则。不过，也存在一些特殊情况可能导致租赁协议失效或受到一定影响。下面我将从多个角度详细分析这个问题。
一、买卖不破租赁原则
“买卖不破租赁”是法律上的一项重要原则，它意味着在租赁关系存续期间，即使租赁物（如房屋）的所有权发生转移，原租赁合同仍然对新的所有权人具有约束力。这一原则旨在保护租客的合法权益，防止因房屋所有权变更而导致的租赁关系不稳定。
法律依据：
- 根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
应用实例：
- 假设您将房屋出租给租客，并签订了为期一年的租赁合同。在租赁期间，您将房屋出售给了第三方。根据“买卖不破租赁”的原则，新的房屋所有权人需要继续履行原租赁合同，租客有权按照原合同继续居住至合同期满。
二、特殊情况分析
尽管“买卖不破租赁”原则在大多数情况下适用，但也存在一些特殊情况可能导致租赁协议失效或受到一定影响。
租赁合同无效或已解除：
- 如果原租赁合同本身存在无效情形（如违反法律、行政法规的强制性规定），或者双方已经协商一致解除了租赁合同，那么租赁协议自然不再有效。
租客同意解除租赁合同：
- 在房屋出售过程中，如果租客同意提前解除租赁合同，并签署了相关协议，那么租赁协议将按照双方协商的结果进行解除。
房屋出售时未告知租客或租客未行使优先购买权：
- 虽然这通常不会影响租赁协议的效力，但如果房屋出售时未依法告知租客，或者租客在同等条件下未行使优先购买权，租客可能在后续维权过程中提出异议。不过，这并不直接导致租赁协议失效，而是可能引发其他法律纠纷。
房屋被依法查封、拍卖等：
- 在某些特殊情况下，如房屋被依法查封、拍卖等，可能导致租赁关系受到一定影响。但即便如此，租客的合法权益仍应得到保护，具体处理方式需根据相关法律法规和实际情况进行判断。
三、法律建议
在出售房屋前告知租客：
- 作为房屋出售方，您应在出售前依法告知租客，并询问其是否愿意行使优先购买权。这有助于避免后续的法律纠纷。
保留租赁合同及相关证据：
- 无论房屋是否出售，您都应妥善保留租赁合同及相关证据（如租金支付记录、房屋交接单等），以备不时之需。
咨询专业律师：
- 如果您在房屋出售或租赁过程中遇到任何法律问题或纠纷，建议及时咨询专业律师以获取针对性的法律建议。
最后，房子卖了之后原租客的租赁协议在大多数情况下仍然是有效的。不过，为了确保自身权益不受损害，建议您在出售房屋前充分了解相关法律法规和政策要求，并在必要时咨询专业律师。如果您有任何关于房产租赁或买卖的法律问题，都可以直接向我咨询。