关于退房是先退合同还是先退款的问题，结论前置如下：
- 退房并不必然要求先退合同：退房的主要依据是合同约定或法定解除情形，只要符合退房条件，购房者即有权要求退房，归还合同并非法定前置条件。
详细分析：
一般流程与实际操作：
- 在协商一致退房的情况下，开发商或卖方可能会出于内部管理流程和风险防控的考虑，要求购房者先归还购房合同。但这并非法律上的硬性要求，而是双方协商的结果。
- 如果购房者暂时无法归还合同（如合同丢失等），可以通过与开发商签订关于合同作废的声明或补充协议，明确原购房合同不再具有法律效力，从而完成退房流程。
法律层面分析：
- 根据《民法典》等相关法律法规，退房的权利来源于合同约定或法定解除情形。只要满足这些条件，购房者就有权要求退房，无论是否已归还合同。
- 归还合同更多是一种形式上的终止合同关系，避免后续合同纠纷或被滥用风险，但并非退房的必要条件。
退款与退房的关联：
- 退款是退房流程中的一个重要环节，通常与退房协议的签订、合同关系的终止等紧密相关。
- 在实际操作中，退款和退合同的顺序可能因双方协商和具体情况而有所不同。有的开发商可能要求先退合同再退款，有的则可能同时进行或先退款后退合同。
法律建议：
- 仔细阅读合同条款：购房者在退房前应仔细阅读购房合同中的相关条款，了解退房的条件、流程以及可能产生的费用等。
- 与开发商协商：购房者应与开发商或卖方进行充分协商，就退房条件、退款方式、退合同的时间等达成一致意见。
- 保留必要证据：在退房过程中，购房者应保留好购房合同、付款凭证、身份证明等必要证据，以证明购房事实和身份，便于后续维权。
- 关注退房手续的完善：无论退款和退合同的顺序如何，购房者都应确保完成一系列退房手续，包括签订退房协议、明确退款金额和时间、办理网签合同的撤销手续（如适用）等。
可能遇到的法律后果：
- 如果购房者未按照合同约定或法律规定进行退房，可能会面临违约责任、赔偿损失等法律后果。
- 如果开发商或卖方拒绝履行退房协议或拖延退款，购房者可以通过法律途径维护自己的合法权益。
总之，退房时是否先退合同并非绝对规定，主要取决于双方约定及当地法律法规。在实际操作中，购房者应关注退房条件的满足、手续的完善以及自身权益的保护。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。