结论：房产证是小孩名字时，出租合同的签订需根据小孩的年龄及民事行为能力情况来确定，一般由小孩的法定代理人（通常是父母）代为签订，或小孩在具有相应民事行为能力时自行签订。
分析说明：
小孩无民事行为能力或限制民事行为能力的情况：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，无民事行为能力人（通常指不满8周岁的未成年人）和限制民事行为能力人（8周岁以上但不满18周岁的未成年人，且不能完全辨认自己行为的）实施的民事法律行为，需要由其法定代理人代理实施。
- 在房产租赁的情境中，如果房产证上的小孩属于无民事行为能力人或限制民事行为能力人，那么出租合同的签订应当由其法定代理人（通常是父母）代为进行。法定代理人在签订合同时，应当注明代理关系，并确保合同内容符合小孩的利益。
小孩具有完全民事行为能力的情况：
- 如果小孩已经年满18周岁，或者虽然未满18周岁但已经以自己的劳动收入为主要生活来源，且能够完全辨认自己的行为，那么他/她就被视为具有完全民事行为能力人。
- 在这种情况下，小孩可以自行签订房产租赁合同，无需法定代理人的代理。但考虑到实际操作的便利性和安全性，即使小孩具有完全民事行为能力，父母或监护人也可能希望参与合同的签订过程，以确保合同内容合理且符合小孩的利益。
特殊场景：
- 如果小孩虽然未成年，但已经通过继承、赠与等方式获得了房产的所有权，并且希望出租该房产，那么在其无民事行为能力或限制民事行为能力的情况下，仍然需要由法定代理人代为签订租赁合同。
- 如果房产是小孩与父母或其他家庭成员共同所有，那么出租合同的签订可能需要所有共有人的同意或授权，具体取决于共有权的性质和约定。
后续行动建议：
- 在签订房产租赁合同前，建议先确认小孩的民事行为能力状况，以及房产的所有权情况。
- 如果需要由法定代理人代为签订合同，请确保法定代理人具有合法的代理权限，并在合同中明确注明代理关系。
- 合同内容应当详细、明确，包括租赁期限、租金支付方式、房屋使用规定、违约责任等条款，以避免未来可能出现的纠纷。
如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。