商品房宣传与实际不符，在特定情形下确实可能构成虚假广告罪，但并非所有宣传不符的情况都会直接构成该罪。以下从不同角度为您详细分析：

一、构成虚假广告罪的情形

根据《中华人民共和国刑法》的相关规定，广告主、广告经营者、广告发布者违反国家规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传，情节严重的，构成虚假广告罪。在商品房销售中，如果开发商故意发布与实际情况严重不符的广告，如虚构房屋面积、配套设施、绿化环境等关键信息，且这些虚假信息对购房者的购买决策产生了实质性影响，同时满足“情节严重”的条件（如违法所得数额较大、造成消费者重大损失等），则可能构成虚假广告罪。

二、不构成虚假广告罪但可能承担其他法律责任的情形

1. 民事责任：

   • 违约责任：如果商品房广告中的内容具体确定，并表明经受要约人承诺即受约束，则这些内容构成要约。一旦购房合同成立，广告内容即成为合同的一部分。如果开发商未按广告内容履行，则构成违约，需承担违约责任，包括支付违约金、赔偿购房者经济损失等。
   • 侵权责任：如果虚假宣传导致购房者人身或财产受损，如房屋质量不达标导致的伤害或财物损失，开发商还需承担侵权责任，赔偿范围涵盖医疗费、财产损失等。

2. 行政责任：

   • 根据《中华人民共和国广告法》的规定，发布虚假广告的，市场监督管理部门可责令停止发布、消除影响，并处以罚款；情节严重者，可吊销营业执照并撤销广告审查批准文件。

三、购房者如何维权

1. 收集证据：购房者应妥善保存广告宣传资料、合同文本、房屋实际照片或视频等证据材料，以便在需要时提供证明。

2. 协商先行：在发现广告宣传与实际不符时，建议购房者首先与开发商进行友好协商，寻求解决方案。如要求开发商进行整改、赔偿损失等。

3. 法律途径：

   • 向监管部门投诉举报：购房者可以向市场监督管理部门、住房城乡建设部门等投诉举报开发商的虚假宣传行为，要求相关部门进行调查处理。
   • 提起诉讼：如果无法通过协商或投诉解决争议，购房者可以向人民法院提起诉讼，要求开发商承担法律责任。在诉讼过程中，购房者需要提供充分的证据来证明开发商的虚假宣传行为以及自己因此遭受的损失。

四、实际案例与法律适用

在实际操作中，法院会根据具体案情来判定开发商的广告宣传是否构成虚假广告罪或其他法律责任。例如，如果广告中的虚假信息对购房者的购买决策产生了实质性影响，且开发商存在故意隐瞒或虚构事实的行为，同时满足“情节严重”的条件，则法院可能会认定开发商构成虚假广告罪。反之，如果广告中的虚假信息较为轻微，或者购房者未能提供充分证据证明其损失与广告虚假之间的因果关系，则法院可能不会认定开发商构成犯罪，但可能会要求其承担民事责任或行政责任。

总结来说，商品房宣传与实际不符是否构成虚假广告罪，需要根据具体案情和法律规定来综合判断。购房者在遇到此类问题时，应首先收集证据并尝试与开发商协商解决；如果协商无果，则可以通过法律途径来维护自己的合法权益。如果您有具体的法律问题或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。