正式抵押登记的条件主要依据相关法律法规及具体不动产登记机构的规定来确定。以下是一般情况下正式抵押登记所需满足的主要条件，以国有建设用地使用权及房屋所有权抵押权首次登记为例进行说明：
一、基本条件
不动产范围：抵押物需位于不动产登记机构管辖的范围内，例如在玉州区、福绵区、玉东新区等特定区域。
申请材料齐全：申请人需提交完整的申请材料，包括但不限于不动产登记申请书、申请人身份证明、不动产权证书、主债权合同、抵押合同等。这些材料是证明抵押权设立合法性和有效性的关键依据。
无司法限制和权属争议：抵押物不得存在司法限制（如查封、冻结等）和权属争议。这是确保抵押权能够顺利设立和行使的重要前提。
符合法律法规规定：抵押权的设立必须遵守相关法律法规的规定，不得违反法律、行政法规的强制性规定。
二、具体材料要求
不动产登记申请书：需由申请人填写并签字或盖章确认。
申请人身份证明：包括自然人的身份证、法人或非法人组织的营业执照等。
不动产权证书：证明抵押物的权属情况。
主债权合同：明确债权人与债务人之间的债权债务关系。
抵押合同：详细约定抵押权的设立、行使、消灭等条款。如果主债权合同中已包含抵押条款，则可不提交单独的抵押合同书。
其他必要材料：根据抵押物的具体情况和登记机构的要求，可能还需要提交其他相关材料，如建设工程规划许可证（针对在建建筑物抵押）、不动产登记证明（针对抵押预告登记转抵押权首次登记）等。
三、不予登记的情形
违反法律法规规定：如抵押物属于法律、行政法规禁止抵押的财产。
存在权属争议：如抵押物存在尚未解决的权属纠纷。
超过规定期限：如申请登记的不动产权利已超过规定的使用期限。
其他不予登记的情形：如登记机构认为申请材料不齐全、不符合法定形式等。
四、办理流程
提交申请材料：申请人需携带完整的申请材料到不动产登记机构指定的窗口提交申请。
审核材料：不动产登记机构对申请材料进行审核，确认其真实性、合法性和完整性。
登记发证：审核通过后，不动产登记机构将办理抵押权登记手续，并颁发不动产登记证明或电子证书。
五、注意事项
了解当地政策：不同地区的不动产登记机构可能对抵押登记的具体条件和要求有所不同，因此申请人在办理前应先了解当地的相关政策。
确保材料真实有效：申请人应确保提交的申请材料真实、有效、完整，避免因材料问题导致登记失败或产生法律纠纷。
及时咨询和反馈：在办理过程中，如遇到任何问题或疑问，申请人应及时向不动产登记机构咨询并反馈情况。
概括起来，正式抵押登记的条件涉及多个方面，包括不动产范围、申请材料齐全性、无司法限制和权属争议以及符合法律法规规定等。申请人在办理前应仔细了解当地的相关政策和要求，并准备好完整的申请材料以确保登记的顺利进行。