正式抵押登记手续，简单来说，就是当企业或个人为了担保债务的履行，首次将自身拥有的不动产（如房产、土地、在建工程等）抵押给金融机构时，需要依法向不动产登记机构申请办理的一种登记业务。这一手续的完成，标志着抵押关系的正式确立，并受到法律的保护。

详细解释如下：

1. 抵押权首次登记的定义：

   • 抵押权首次登记，是指不动产权利人（即抵押人）为担保债务的履行，首次在自有不动产上设立抵押权，并向不动产登记机构申请办理的登记。
   • 这一登记业务确保了抵押关系的合法性和有效性，使得借贷双方的权益都受到法律的保护。

2. 适用场景：

   • 抵押权首次登记适用于多种情形，包括但不限于存量住宅、商铺、厂房等建筑物的抵押权设立登记，建设用地使用权的单独抵押登记，在建建筑物或在建工程的融资抵押登记，以及企业循环授信、连续债权担保的最高额抵押权首次登记等。

3. 申请主体：

   • 抵押权首次登记需要抵押人和抵押权人（即合法债权人，如银行、金融机构等）共同申请。
   • 如果委托他人代办，还需要提供合法有效的授权委托材料。

4. 必备申请材料：

   • 申请抵押权首次登记时，需要准备一系列材料，包括不动产登记申请书、双方申请人的身份证明材料、不动产权属证书、主债权合同（如借款合同、授信合同等）、抵押合同（可以是独立合同，也可以为主合同中的抵押条款），以及特殊情形下的补充材料（如在建工程抵押、最高额抵押对应的专项材料）。

5. 登记的核心审查要点：

   • 不动产登记机构在审查抵押权首次登记申请时，会重点把控权属的合法性和清晰性、抵押客体的合规性、房地一体原则（即房屋和土地权利主体的一致性）、合同信息的一致性、无权利冲突（确保为首次设立抵押，不存在未注销的在先抵押限制）以及材料的真实有效性。

6. 抵押登记后的影响：

   • 办理抵押登记后，不动产的所有权并不转移，权利人仍可正常使用和经营该不动产。
   • 当债务结清后，抵押人可以及时申请抵押权注销登记，从而解除不动产的抵押限制。
   • 合法办理抵押登记是规范融资、防范权属风险的重要法定保障。

综上所述，正式抵押登记手续是确保抵押关系合法有效、保护借贷双方权益的重要法律程序。在办理时，需要遵循相关的法律法规和程序要求，准备齐全的申请材料，并接受不动产登记机构的严格审查。