核心结论：关于小孩不能卖房的协议，关键在于确保协议合法有效且能切实保护未成年人权益，以下从协议主体、内容、形式及后续履行等多方面为你详细阐述注意事项。

1. 协议主体方面

   • 明确监护人身份：协议中必须清晰表明签署方是未成年人的法定监护人。因为未成年人属于无民事行为能力人或限制民事行为能力人，不能独立进行民事法律行为，其房产处置需由法定监护人代理。例如，父母是未成年子女最常见的法定监护人，要在协议里写明监护人与未成年人的关系，如“甲方为乙方的法定监护人，系乙方的父亲/母亲”。
   • 确认监护人资格合法性：要保证监护人具有合法的监护资格，不存在被撤销监护资格的情形。如果监护人资格存在问题，那么其签署的关于未成年人房产的协议可能无效。比如，若监护人因虐待、遗弃未成年人等行为被法院撤销监护资格，其再签署此类协议就不具有法律效力。

2. 协议内容方面

   • 明确房产信息：详细准确地描述房产的具体信息，包括房产的地址、面积、产权证号等。这是为了明确协议所涉及的标的物，避免后续产生纠纷。例如，房产地址要具体到门牌号，产权证号要完整无误，这样在涉及房产交易或权属确认时，能清晰界定。
   • 限制卖房条款：协议中要明确规定在未成年人达到法定年龄（如18周岁）之前，不得出售该房产。可以表述为“在乙方年满18周岁之前，甲方不得以任何理由出售位于[具体地址]的房产（产权证号：[具体证号]）”。同时，要说明违反此条款的责任，比如若甲方擅自出售房产，需向乙方赔偿房产的市场价值损失等。
   • 房产使用与管理约定：除了限制卖房，还可以对房产的使用和管理进行约定。例如，规定房产用于出租时，租金收入的处理方式，是存入专门为未成年人设立的账户，还是用于未成年人的教育、生活等特定用途。这有助于保障未成年人的财产权益，防止监护人滥用房产收益。

3. 协议形式方面

   • 书面形式：协议必须采用书面形式，这是为了确保协议内容的明确性和稳定性，便于在发生纠纷时作为证据使用。口头协议在涉及未成年人房产这样重大的事项上，很难证明其真实性和具体内容，不利于保护未成年人权益。
   • 公证或见证：为了提高协议的公信力和法律效力，可以考虑对协议进行公证或邀请无利害关系的第三方见证。公证是由公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。经过公证的协议，在证据效力上更高。见证则是由第三方见证协议的签署过程，确保双方是在自愿、平等的情况下签署协议。

4. 后续履行方面

   • 定期监督：可以约定由其他亲属或相关部门定期对房产的使用和管理情况进行监督。例如，约定每半年由未成年人的祖父母或外祖父母查看房产的出租情况、租金收入情况等，并向未成年人及其监护人反馈。这有助于防止监护人擅自处分房产或挪用房产收益。
   • 变更与解除条件：在协议中明确规定协议变更和解除的条件和程序。例如，若因不可抗力或重大情势变更导致房产无法按照原协议使用和管理，需要变更或解除协议时，应如何操作。同时，要说明变更或解除协议需经过未成年人的同意（若未成年人具有一定的认知能力）或相关部门的批准等程序，以保障未成年人的权益不受随意侵害。

在签署此类协议时，一定要谨慎对待每一个环节，确保协议能够真正起到保护未成年人房产权益的作用。如果你在协议的起草或签署过程中还有其他疑问，可以直接向我咨询。