结论：没有房产证的房子买卖时，虽然可以签订买卖合同或协议，但这类交易存在较高的法律风险，且合同效力可能受到一定影响。以下从多个角度进行详细分析：
一、合同效力分析
合同成立要件：
- 根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条，民事法律行为有效的条件包括行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律强制性规定及公序良俗。若买卖双方满足上述条件且协议内容合法，即使无房产证，买卖合同仍可能成立。
物权与债权区分：
- 未办理过户登记不影响合同效力，仅导致物权变动未发生。例如，甲将无证房屋出售给乙并签订协议，虽未完成过户，但只要协议符合法定要件即具有法律效力。然而，这并不意味着买受人已经取得了房屋的所有权，因为物权变动需要依法登记才能发生效力。
司法实践认定：
- 法院通常认可此类协议的效力，但会审查是否存在恶意串通、损害公共利益等无效情形。例如，在（2020）最高法民申4956号案件中，法院确认无证房屋买卖合同有效，同时指出需结合具体履行情况判断责任承担。
二、潜在风险说明
无法办理过户：
- 因缺乏房产证，买受人难以取得房屋所有权，可能面临卖方违约或一房多卖的风险。即使合同有效，买受人也可能因为无法办理过户手续而无法真正拥有房屋。
政策限制影响：
- 小产权房等特殊类型无证房屋受政策严格管控，相关交易可能被认定为无效。这类房屋通常没有合法的产权证明，因此买卖行为可能违反相关政策规定。
权利瑕疵风险：
- 房屋可能存在抵押、查封等权利负担，买受人可能因此遭受损失。在签订买卖合同前，买受人应充分了解房屋的权利状况，避免因为权利瑕疵而引发纠纷。
三、法律建议
审慎核查权属：
- 通过不动产登记中心查询房屋是否存在权利限制，要求出卖人提供购房合同、付款凭证等材料佐证权属。这有助于买受人了解房屋的真实情况，降低交易风险。
明确违约责任：
- 在合同中约定高额违约金条款，增加卖方违约成本。这可以在一定程度上约束卖方的行为，保障买受人的权益。
及时补办证件：
- 督促出卖人尽快办理初始登记，待取得房产证后配合完成过户手续。这是确保交易合法性和安全性的关键步骤。
完善合同条款：
- 在签订买卖合同时，应尽可能完善合同条款，包括房屋的基本情况、价款及支付方式、房屋交付、产权登记及过户手续、违约责任等。这有助于明确双方的权利和义务，减少纠纷的发生。
示例合同条款（仅供参考）：
- 房屋基本情况：明确房屋的具体地址、建筑面积、用途与结构、现状等。
- 价款及支付方式：明确房屋的总价金额、支付时间、金额及方式等。
- 房屋交付：约定甲方在收到特定款项后多少日内将房屋交付给乙方，并明确交付内容和费用承担等。
- 产权登记及过户手续：甲方应承诺在具备条件时取得房产证，并积极协助乙方办理产权过户手续；明确过户所需税费及其他相关费用的承担方。
- 违约责任：若甲方违反协议约定，如拒绝出售房屋或擅自转让给他人，应双倍返还定金，并支付违约金及赔偿损失；若乙方违反协议约定，如拒绝购买房屋或未按时支付款项，定金不予退还，并应支付违约金及赔偿损失。
最后提醒：由于缺少房产证这一关键权属证明，此类交易存在较高的法律风险。因此，在签署协议前，双方应充分了解并接受相关风险，并尽可能采取措施降低潜在的法律纠纷风险。如果你在此类交易中遇到任何问题或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。