房子佣金返现是否合法，需根据具体情况和实际操作方式来判断。以下是对此问题的全面分析，旨在帮助您明确佣金返现的合法性及注意事项：
合法情况
中介机构与房东/开发商有合法约定：
- 根据《中华人民共和国民法典》第九百六十三条，中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。因此，如果房地产中介机构与房东或开发商签订的租赁代理合同中明确约定了返佣条款，且该行为符合相关行业规范和合同约定，那么返佣是合法的商业行为。
- 中介公司在内部按照规定分配给员工佣金，或按照正常租赁流程促成交易后，依据合同从房东或开发商处获得佣金，再按照约定进行返现，均属于合法行为。
对租客返现：
- 在部分地区，中介将自己应得佣金的一部分返还给租客是被允许的，只要这种返现行为没有违反当地房地产市场管理规定，且没有欺诈或不正当竞争行为。
- 返现应以透明、合规的方式进行，并如实入账，遵守《中华人民共和国反不正当竞争法》的相关规定。
可能违法的情形
不正当竞争：
- 如果返现行为是为了排挤竞争对手、扰乱市场秩序，如以远远高于行业正常水平的返现吸引客户，就可能构成不正当竞争，违反《中华人民共和国反不正当竞争法》。
欺诈行为：
- 通过虚假承诺返现来诱导消费者签订租赁合同，之后不兑现返现承诺，或在返现过程中存在隐瞒重要信息、误导消费者等欺诈行为，是违法的，可能违反《消费者权益保护法》，严重的还可能构成诈骗罪。
涉及贿赂或不当利益输送：
- 返现金的行为如果涉及贿赂或不当利益输送，将触犯《中华人民共和国反不正当竞争法》关于不得采用财物或其他手段贿赂以谋取交易机会或竞争优势的规定。
违规操作与未如实入账：
- 在一些地区，政府明确禁止房地产中介或销售人员向租客返现。在这些地区进行返现操作即属于违法行为。
- 即使返现本身不违法，但如果未如实入账，也可能违反财务和税收相关法规。
注意事项
确保合法性：
- 在进行返现操作前，务必了解并遵守当地法律法规、行业规范以及政策要求，确保返现行为的合法性。
签订书面协议：
- 与中介人签订书面协议，明确约定佣金的金额、支付方式以及返现金的条件和方式。这有助于在发生纠纷时提供有力的证据支持。
保留证据：
- 妥善保留与中介的沟通记录、支付佣金的凭证、合同文本等相关证据。这些证据在维护自身合法权益时将起到关键作用。
总结与建议：房子佣金返现的合法性取决于多种因素的综合考量。作为租客或房东，在进行返现操作时，应谨慎处理，确保合法合规，以避免可能的法律风险和经济损失。如果您对具体的返现行为是否合法存在疑问，或者遇到了相关的法律纠纷，可以直接向我咨询，我会根据您的具体情况提供专业的法律意见。