在签署卖房委托书时，最忌讳的三个问题主要包括：委托权限不明确、委托期限不合理以及未明确违约责任。以下是对这三个问题的详细解释和法律建议：

1. 委托权限不明确：

   • 问题描述：委托书中未明确列出受托人可以行使的具体权限，如是否可以代收房款、是否可以签订买卖合同等。这可能导致受托人在处理房产交易时超出委托人的真实意愿，引发纠纷。
   • 法律建议：在委托书中应详细列明受托人的具体权限，包括但不限于代收房款、签订买卖合同、办理过户手续等。同时，可以注明“受托人在上述权限范围内所实施的一切法律行为，委托人均予以承认并承担相应法律责任”。

2. 委托期限不合理：

   • 问题描述：委托期限设置过长或过短，都可能给委托人带来不便或风险。期限过长，受托人可能滥用权限；期限过短，则可能因交易未完成而需要重新签署委托书，增加交易成本。
   • 法律建议：根据房产交易的实际情况，合理设置委托期限。一般来说，委托期限应涵盖从签署委托书到房产交易完成（包括过户、收款等）的全过程。如果交易过程较为复杂，可以考虑设置一个相对较长的期限，并在委托书中注明“如因特殊原因需要延长委托期限，双方应协商一致并签署补充协议”。

3. 未明确违约责任：

   • 问题描述：委托书中未明确约定如果受托人违反委托事项或超越委托权限时应承担的法律责任。这可能导致在受托人违约时，委托人难以维护自己的合法权益。
   • 法律建议：在委托书中应明确约定违约责任，包括但不限于受托人应赔偿委托人因此遭受的损失、支付违约金等。同时，可以注明“如受托人违反本委托书约定，委托人有权解除委托关系，并要求受托人承担相应的法律责任”。

额外提醒：

• 在签署卖房委托书前，委托人应仔细阅读委托书内容，确保所有条款均符合自己的真实意愿。
• 委托人应选择信誉良好、有专业能力的受托人，以降低交易风险。
• 如果可能的话，委托人可以咨询专业律师，对委托书内容进行法律审查，以确保其合法性和有效性。

如有任何关于卖房委托书或房产交易的法律问题，欢迎直接向我咨询。我会根据你的具体情况，提供详细的法律建议和帮助。