长期租赁合同一年一签是有效的，但具体效力及潜在风险需结合以下角度分析：

1. 合同形式与效力
   根据《民法典》第703条，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。法律未强制要求租赁合同必须签订长期固定期限，一年一签的合同形式本身不违法，只要双方意思表示真实、内容合法（如不违反强制性规定、公序良俗），合同即成立并生效。

2. “长期租赁”的实质认定
   若双方实际意图是建立长期租赁关系（如约定“合同逐年续签，总期限10年”），但选择一年一签的形式，需注意：

   • 书面证据的重要性：建议在合同中明确“逐年续签”的条款，或通过补充协议、邮件、聊天记录等固定双方长期合作的意图，避免因合同期限过短被认定为“不定期租赁”（根据《民法典》第730条，未约定租赁期限或约定不明的，视为不定期租赁，双方可随时解除合同）。
     
   • 续签义务的约定：若希望强制续签，可约定“合同期满前X日，任何一方未书面提出终止的，合同自动续签X年”，但需注意此类条款可能因限制一方解除权而被认定无效（需结合具体条款设计）。

3. 潜在风险与应对

   • 出租人风险：若市场租金上涨，出租人可能以“合同已到期”为由要求涨租或收回房屋。应对建议：在合同中约定租金调整机制（如按CPI指数调整），或明确“续签时租金涨幅不超过X%”。
     
   • 承租人风险：若出租人拒绝续签，承租人可能面临搬迁成本。应对建议：要求出租人出具“优先续租权”承诺，或约定“因出租人原因不续签的，需赔偿承租人X个月租金作为损失”。
     
   • 装修投入风险：若承租人对房屋进行了装修，合同到期后可能无法收回成本。应对建议：在合同中约定“合同期满后，装修残值按X比例补偿给承租人”，或明确“装修需经出租人书面同意，且归出租人所有”。

4. 与“长期固定期限合同”的对比
   若直接签订10年固定期限合同（最长不超过20年，超过部分无效），双方权利义务更稳定，但需注意：

   • 出租人需承担房屋被征收、拆迁等不可抗力导致合同无法履行的风险；
     
   • 承租人需承担提前解约的违约责任（如支付违约金）。

总结建议：
一年一签的合同形式合法，但为保障双方权益，建议在合同中明确“长期合作意图”“续签条件”“租金调整机制”“违约责任”等条款，并保留书面沟通记录。若对条款设计有疑问，可直接向我咨询具体方案。