租赁合同中约定租金每年递增是合法的，但需满足一定条件。以下从多个角度为您详细分析：
一、合同约定优先
法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。这意味着，只要双方在平等、自愿、公平、诚实信用的原则基础上协商一致，并在租赁合同中明确约定租金每年递增的条款，该条款即具有法律效力，双方应依约履行。
实践应用：例如，合同中可以明确约定每年租金递增5%，那么双方就需按照这一约定执行。这强调了合同条款的明确性和双方遵守契约精神的重要性。在签订合同时，建议您与出租方充分沟通，确保对租金递增的具体条款和方式有清晰的理解，并明确写入合同中。
二、市场行情与公平合理原则
市场参考：在缺乏具体合同约定时，租金的递增应参照当地同类房屋的市场行情。如果市场上同类房屋的租金普遍增长，那么适度递增是合理的。例如，某区域因配套设施完善、人流量增加，同类房屋租金年均递增8%，则该区域房屋业主可据此合理调整租金。
公平合理性：根据《中华人民共和国民法典》第六条，民事活动应遵循公平原则。租金递增需在合理范围内，避免显失公平。如果递增幅度过高，超出了市场水平或给承租方造成了过重的经济负担，承租方有权主张调整。例如，如果区域市场租金递增一般在3%-5%，而出租方要求20%的递增，那么承租方可以提出协商调整。
三、递增幅度与频率的合理性
递增幅度：一般来说，房租每年递增5%到8%较为合理，地段稍好最多递增10%。过高的递增幅度可能导致租客退租，不利于租赁关系的稳定。
递增频率：每年递增一次或两次相对合理。过于频繁的租金上涨容易给租户造成经济负担，增加租户的不满意度和流失率。
四、特殊情况的考量
政策法规影响：政府出台的租金调控政策需遵守。例如，为扶持小微企业或保障低收入群体住房需求，政府可能规定租金不得随意上涨或限制上涨幅度。在这种情况下，出租方应遵守相关政策规定，不得擅自提高租金。
不可抗力因素：如自然灾害、疫情等不可抗力事件影响承租方经营时，双方可根据实际情况协商调整或暂停租金递增。这体现了合同履行的灵活性和人文关怀。
五、实际操作建议
充分沟通：在签订租赁合同前，建议您与出租方充分沟通租金递增的具体条款和方式，确保双方对租金递增有共同的理解和预期。
明确条款：将租金递增的具体幅度、时间节点等明确写入合同中，避免后续因理解不一致而产生纠纷。
关注市场：定期关注当地同类房屋的市场租金水平，以便在租金递增时能够有合理的参考依据。
及时咨询：如果您对租金递增的条款或执行有疑虑或担忧，可以直接向我咨询，我会根据您的具体情况提供更具体的法律建议和指导。
综上所述，租赁合同中约定租金每年递增是合法的，但需满足合同约定、市场行情、公平合理原则以及递增幅度与频率的合理性等条件。在签订合同时，建议您与出租方充分沟通并明确条款内容，以确保自身权益得到妥善保护。