在商品房销售中，法律确实允许收取售房人的定金，但这一行为受到严格的法律规范和限制。以下是对这一问题的详细分析：

法律背景与规定

1. 《中华人民共和国民法典》的相关规定：

   • 根据《民法典》第五百八十六条，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。
   • 这意味着，在商品房销售中，买卖双方可以约定由买方支付定金作为购房的担保，但定金的数额必须合理，不得超过房屋总价的20%。

2. 定金的性质与作用：

   • 定金具有担保性质，旨在确保合同的履行。如果买方支付定金后违约，通常无权要求返还定金；如果卖方违约，则应双倍返还定金给买方。
   • 在商品房销售中，定金可以作为买方购房诚意的体现，也是卖方保留房屋、不将房屋出售给他人的保障。

实际操作中的注意事项

1. 定金协议的签订：

   • 买卖双方应签订书面定金协议，明确约定定金的数额、支付方式、支付时间、违约责任等条款。
   • 定金协议应作为商品房买卖合同的附件或组成部分，与买卖合同具有同等法律效力。

2. 定金的支付与接收：

   • 买方应按照定金协议的约定支付定金，卖方应出具收款凭证。
   • 卖方在接收定金后，应按照约定保留房屋，不得擅自将房屋出售给他人。

3. 定金的退还与双倍返还：

   • 如果买卖双方最终签订了商品房买卖合同，定金通常可以抵作购房款或按照约定处理。
   • 如果因卖方原因导致合同无法签订或履行，卖方应双倍返还定金给买方。
   • 如果因买方原因导致合同无法签订或履行，买方通常无权要求返还定金。

法律风险与防范

1. 定金数额的合理性：

   • 买卖双方应确保定金的数额合理，不得超过房屋总价的20%。如果定金数额过高，可能被视为不合理，影响合同的效力。

2. 定金协议的合法性：

   • 定金协议应符合法律法规的规定，不得包含违法或显失公平的条款。否则，协议可能被视为无效或可撤销。

3. 违约责任的明确：

   • 买卖双方应在定金协议中明确约定违约责任，以便在发生违约情况时能够迅速、有效地处理纠纷。

建议：在商品房销售中，如果涉及定金的支付与接收，买卖双方应充分了解相关法律法规的规定，签订书面定金协议，并明确约定定金的数额、支付方式、支付时间、违约责任等条款。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询。