结论前置：在企业破产程序中，若出租的房屋是在破产裁定出具前已合法出租且承租人已实际占有，则通常受“买卖不破租赁”原则的限制；但若存在特定情形，如租赁物在破产受理前已抵押、人民法院查封在先而租赁在后，或破产管理人选择解除未履行完毕的租赁合同，则该原则可能不适用。

一、“买卖不破租赁”原则的基本规定

“买卖不破租赁”原则，即在租赁关系存续期间，即使租赁物的所有权发生变动，原租赁关系仍继续有效，买受人不能要求承租人提前腾退租赁物。这一原则在《民法典》第七百二十五条中得到了明确规定，旨在保护承租人的合法权益，维护租赁关系的稳定性。

二、企业破产中“买卖不破租赁”原则的一般适用情形

若破产企业是出租方，且在企业破产前已将房屋合法出租给他人，承租人已实际占有租赁物，则租赁关系通常可对抗破产企业财产的买受人。这意味着，即使破产企业进入清算程序，买受人仍需继续履行原租赁合同，承租人有权继续使用租赁物直至合同期满。

三、企业破产中“买卖不破租赁”原则的限制情形

1. 租赁物在破产受理前已抵押：

   • 根据《民法典》第四百零五条，若租赁物在抵押权设立后才出租，则在抵押权实现导致所有权变动时，“买卖不破租赁”原则不适用。此时，买受人作为抵押权的实现者，有权要求承租人腾退租赁物，承租人只能向破产企业主张违约责任。

2. 人民法院查封在先，租赁在后：

   • 依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条，若租赁物在破产受理前已被法院查封，之后企业又将其出租，该租赁关系不得对抗申请执行人。买受人取得租赁物所有权后，有权要求承租人腾退。这是因为，查封是法院对财产采取的强制措施，具有公示效力，承租人在签订租赁合同时应明知该财产已被查封，因此其租赁权不能对抗申请执行人。

3. 破产管理人解除未履行完毕的租赁合同：

   • 根据《企业破产法》第十八条，破产管理人有权对破产申请受理前成立且未履行完毕的租赁合同选择解除或继续履行。若管理人选择解除合同，则“买卖不破租赁”原则不再适用。这是因为，破产管理人的职责是维护债权人的利益，若继续履行租赁合同可能损害债权人的利益，管理人有权选择解除合同。

四、实际操作中的注意事项

• 审查租赁合同：在处理企业破产中的“买卖不破租赁”问题时，应详细审查租赁合同，确认其签订时间、履行情况以及是否存在抵押、查封等权利负担。
• 关注破产管理人的决定：破产管理人对租赁合同的处理决定对承租人和买受人的权益具有重要影响。因此，应密切关注破产管理人的通知和决定，及时采取相应措施维护自身权益。
• 寻求法律帮助：由于企业破产中的“买卖不破租赁”问题涉及多个法律领域和复杂情况，建议在处理此类问题时寻求专业律师的帮助，以确保合法权益得到有效保护。

五、举例说明

假设某企业在破产前已将一栋房屋出租给承租人，并签订了合法有效的租赁合同。承租人已实际占有并使用该房屋。后该企业进入破产清算程序，其财产被拍卖给买受人。在此情况下，若租赁合同在破产申请受理前签订且已实际履行，则“买卖不破租赁”原则适用，买受人需继续履行原租赁合同。然而，若该房屋在破产受理前已被抵押或查封，或破产管理人选择解除租赁合同，则“买卖不破租赁”原则可能不适用，买受人有权要求承租人腾退房屋。

总结与建议：在处理企业破产中的“买卖不破租赁”问题时，应综合考虑租赁合同的签订时间、履行情况、破产财产的特殊性以及相关法律法规的规定。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。