针对“不能更名的房子怎么写协议书”这一问题，核心在于明确房屋产权归属现状，通过协议条款对各方权利义务进行清晰约定，以保障交易安全或合作稳定性。以下从不同场景展开说明：

1. 房屋存在产权限制无法更名（如小产权房、未取得产权证的房屋）

• 协议核心条款：
  • 房屋现状说明：明确房屋地址、面积、当前产权状态（如无产权证、小产权房等），并注明因政策或法律限制无法办理过户手续。
  • 权利义务约定：

       - 若为买卖，可约定“买方支付房款后，卖方将房屋实际交付买方使用，并配合办理相关手续（如报建、维修等）”；
       - 若为合作建房或投资，需明确各方出资比例、收益分配方式及风险承担规则。
    

  • 风险防范条款：

       - 约定“若因政策变化导致房屋可过户，卖方需无条件配合办理过户手续”；
       - 明确“若房屋被征收、拆迁，补偿款如何分配”；
       - 设定违约责任，如“卖方隐瞒房屋真实情况导致买方损失的，需赔偿全部损失”。
    

• 示例条款： > “甲方确认，本协议项下房屋因政策原因暂无法办理产权过户手续，但甲方保证房屋来源合法，无权属纠纷。乙方支付房款后，甲方应于X日内将房屋交付乙方使用，并协助办理水、电、气等过户手续。”

2. 房屋因抵押、查封等法律障碍无法更名

• 协议核心条款：
  • 障碍说明：明确房屋存在抵押、查封等具体法律障碍，并注明解除障碍的条件和时间（如“卖方需在X日前解除抵押”）。
  • 交易安排：

       - 若为买卖，可约定“买方支付部分房款用于解除抵押，剩余房款在过户后支付”；
       - 若为租赁，需明确“租赁期间房屋被查封或拍卖的，租赁合同继续有效”。
    

  • 担保条款：

       - 要求卖方提供其他财产作为担保，或由第三方提供保证；
       - 约定“若卖方未按期解除障碍，买方有权解除合同并要求赔偿”。
    

• 示例条款： > “甲方承诺，本协议签订后X日内解除房屋抵押登记，否则乙方有权解除合同并要求甲方返还已付房款及支付违约金X元。”

3. 房屋因家庭内部原因无法更名（如共有产权未分割）

• 协议核心条款：
  • 共有情况说明：明确房屋为共有产权，并注明各共有人份额（如“甲方占50%，乙方占50%”）。
  • 使用与收益分配：

       - 约定“房屋由X方使用，使用方需向其他共有人支付租金X元/月”；
       - 明确“房屋出租或出售的，收益按份额分配”。
    

  • 处分限制：

       - 约定“未经全体共有人同意，任何一方不得擅自处分房屋”；
       - 设定“优先购买权”，如“一方欲出售份额的，其他共有人有优先购买权”。
    

• 示例条款： > “本房屋为甲乙双方共有，各占50%份额。未经双方书面同意，任何一方不得将房屋抵押、出租或出售。若一方违反约定，需向另一方支付违约金X元。”

通用注意事项：

1. 协议形式：建议采用书面形式，并由各方签字捺印，必要时可公证以增强效力。
2. 法律合规性：协议内容不得违反法律强制性规定（如禁止流通物买卖），否则可能被认定无效。
3. 证据保留：保留房屋产权证明、付款凭证、沟通记录等证据，以备纠纷时使用。

若您有具体场景或协议草稿，可进一步向我咨询，我会根据实际情况为您细化条款。