结论前置：租赁合同无效的情形主要包括因主体不适格、意思表示不真实、内容违法违规、形式要件欠缺且无法补正以及特定情形下的特殊规定等导致的合同无效。以下是对这些情形的详细归纳和解释：
一、因主体不适格导致的合同无效
无民事行为能力人签订的合同：
- 根据《民法典》的规定，不满八周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人。他们签订的租赁合同无效，因为他们无法理解合同的内容和后果。
限制民事行为能力人未经法定代理人同意或追认的合同：
- 八周岁以上的未成年人以及不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人。他们独立签订的与其年龄、智力不相适应的租赁合同，需经法定代理人同意或追认后才有效；否则，合同无效。
无权代理或超越代理权签订的合同：
- 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，也可能导致合同无效。
无处分权的人处分他人财产签订的合同：
- 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效；否则，合同无效。例如，未经房屋所有权人同意，擅自将房屋出租的合同可能无效。
二、因意思表示不真实导致的合同无效
欺诈手段签订的合同：
- 一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的租赁合同，受损害方有权请求撤销合同。若欺诈行为严重到足以影响合同效力的程度，也可能导致合同无效。
胁迫手段签订的合同：
- 一方或者第三人以胁迫手段使对方在违背真实意思的情况下订立的租赁合同，受胁迫方有权请求撤销合同。同样，若胁迫行为严重到足以影响合同效力的程度，合同可能无效。
恶意串通损害国家、集体或第三人利益的合同：
- 双方恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的租赁合同无效。例如，以明显低于市场价格的租金出租房屋，损害房屋所有权人的利益，可能构成恶意串通。
三、因内容违法违规导致的合同无效
违反法律、行政法规强制性规定的合同：
- 租赁合同的内容不得违反法律、行政法规的强制性规定。例如，将违法建筑出租、未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋出租等情形，租赁合同无效。
违背公序良俗的合同：
- 租赁合同的内容不得违背公序良俗。例如，以租赁为名进行非法活动的合同无效。
四、因形式要件欠缺且无法补正的合同无效
- 虽然租赁合同通常不要求强制登记，但若法律、行政法规规定采用书面形式订立合同而当事人未采用的，且一方已经履行主要义务且对方接受时合同成立；但若形式要件欠缺且无法通过其他方式补正（如法律规定必须办理登记手续而未办理的，且该登记为合同生效要件时），则合同可能无效。不过，对于一般的房屋租赁合同而言，这一点主要关注的是合同形式是否符合双方约定或行业惯例，若未违反则通常不影响合同效力。
五、因特定情形下的特殊规定导致的合同无效
租赁期限超过二十年的部分：
- 根据《民法典》第七百零五条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
未经批准或登记的涉外租赁合同（如适用）：
- 在某些情况下，涉外租赁合同可能需要经过特别批准或登记程序才生效。若未履行这些程序，合同可能无效。但需注意，这一规定并非普遍适用于所有租赁合同，而是针对特定类型的涉外租赁合同。
法律建议：在签订租赁合同时，双方应仔细审查合同条款，确保合同主体合格、内容合法、形式符合要求，且双方意思表示真实、无恶意串通行为。如有任何疑问或不确定之处，建议咨询专业律师以获取更具体的法律意见。我是任大文律师，专注于合同纠纷、建设工程领域，如果你有相关法律问题，可以直接向我咨询。