关于物业收取违约金是否需要开发票的问题，这主要取决于该违约金是否与增值税应税行为相关。下面我将为您详细分析：

一、合同履行前的违约情况

在合同尚未开始履行时，如果一方违约并支付了违约金，由于此时并未发生实际的经营行为或提供服务，因此这种违约金并不属于增值税应税范围。根据《中华人民共和国发票管理办法》的相关规定，此时收取违约金的一方无需开具发票，但可以出具收据，详细列明违约金的金额、支付方和收款方等信息，作为收付款的凭证。

二、合同履行过程中的违约情况

1. 与增值税应税行为相关的违约金

当违约金是在销售货物、提供应税劳务、销售服务、无形资产或者不动产过程中，因购买方或销售方违约而收取的，且该违约金属于因未履行合同义务而产生的损失赔偿，与增值税应税行为直接相关时，这种违约金应被视为价外费用。根据增值税相关规定，价外费用应并入销售额计算缴纳增值税，同时依据《中华人民共和国发票管理办法》，此时需要开具发票。发票内容应按照销售货物或应税劳务、服务等具体情况填写，并在备注栏注明“违约金”字样。

1. 与增值税应税行为无关的违约金

如果违约金并非因为增值税应税行为而产生的损失赔偿，例如因延迟交货、提前解约等非应税行为支付的违约金，那么这种违约金就不属于增值税应税范围，也就不符合需要开具发票的情形，无需开具发票。此时，收取违约金的一方可以出具收据或其他合法凭证作为收付款的依据。

三、实际操作建议

为了避免后续产生纠纷，我建议您在签订合同时就明确约定违约金的性质、金额以及是否需要开具发票等事项。如果合同中约定了需要开具发票的情形，那么应依法及时开具并缴纳相应税款；如果合同中约定了无需开具发票的情形，那么应出具合法的收据或其他凭证作为收付款的依据。

综上所述，物业收取违约金是否需要开发票，主要取决于该违约金是否与增值税应税行为相关。希望这个解答能够帮助您更好地理解这个问题。如果您还有其他疑问或需要进一步的帮助，请随时告诉我。