非法出租国有未利用地的处理方式需结合具体违法情形、法律后果及责任主体综合判断，核心结论如下：

1. 行政处罚：责令改正+罚款+没收违法所得

   • 法律依据：根据《土地管理法》第81条，未经批准非法出租国有未利用地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并可处以罚款（罚款标准通常为违法所得的10%-50%，具体由地方性法规细化）。
     
   • 关键点：
     
     • 处罚对象为“出租方”（如国家机关、企业、个人等直接实施出租行为的主体）；
       
     • 若承租方明知土地性质违法仍承租，可能被责令退还土地，但一般不直接处罚承租方（除非承租方存在转租等二次违法情形）。
       

2. 合同效力：租赁合同无效

   • 法律依据：根据《民法典》第153条，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。国有未利用地未经批准不得出租，因此租赁合同自始无效。
     
   • 法律后果：
     
     • 双方需返还财产（如承租方已支付的租金，出租方需退还；承租方已使用的土地，需恢复原状）；
       
     • 若一方存在过错（如出租方故意隐瞒土地性质），需赔偿对方因此遭受的损失（如承租方为使用土地投入的装修、设备等费用）。
       

3. 刑事责任：可能构成非法转让、倒卖土地使用权罪（极端情形）

   • 适用条件：若出租行为涉及“以租代售”、长期大规模出租且情节严重（如违法所得数额巨大、造成土地严重破坏等），可能触犯《刑法》第228条，处3年以下有期徒刑或拘役，并处或单处非法转让、倒卖土地使用权价额5%-20%罚金；情节特别严重的，处3-7年有期徒刑，并处罚金。
     
   • 关键点：刑事责任需以“情节严重”为前提，普通非法出租行为一般不涉及刑事处罚。
     

4. 后续处理：土地收回与恢复原状

   • 自然资源主管部门可责令承租方限期退还土地，并由出租方（或责任主体）负责恢复土地原状（如拆除地上建筑物、平整土地等）；
     
   • 若土地已因出租行为遭受破坏（如污染、硬化），出租方需承担修复责任，否则可能被强制执行并追加罚款。
     

建议：若涉及非法出租国有未利用地，需立即停止违法行为，主动与自然资源主管部门沟通整改（如补办审批手续或退还土地），并评估合同无效后的损失分担问题。具体操作需结合土地性质、租赁期限、实际使用情况等细节，如有疑问可直接向我咨询。