商业土地续期时收取土地出让金，并不直接等同于协议出让，但续期过程中可能涉及协议出让的方式。以下是对这一问题的详细分析：

一、土地出让金与协议出让的基本概念

1. 土地出让金：

   • 土地出让金是国有土地使用权受让人为获得土地使用权而支付给政府的费用。
   • 它体现了国家作为土地所有者对土地使用权的出让所收取的经济补偿。

2. 协议出让：

   • 协议出让是国有土地使用权出让的一种方式，指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
   • 与招标、拍卖、挂牌等公开竞价方式相比，协议出让更注重双方协商和达成一致。

二、商业土地续期与土地出让金的关系

1. 续期性质：

   • 商业土地使用权的续期，通常是在原土地使用权期限届满后，土地使用者希望继续使用该土地而进行的法律程序。
   • 续期过程中，土地使用者需要向政府支付一定的费用，即土地出让金，以获得新的土地使用权期限。

2. 出让金与续期方式：

   • 土地出让金的支付是续期过程中的一个重要环节，但它并不直接决定续期的方式。
   • 续期方式可能因地区、政策、土地用途等因素而有所不同，包括协议出让、招标、拍卖、挂牌等。
   • 在实践中，商业土地续期往往更倾向于采用协议出让的方式，因为这种方式更灵活，能够更好地满足双方的需求。然而，这并不意味着所有商业土地续期都必须通过协议出让进行。

三、商业土地续期中协议出让的适用性

1. 政策依据：

   • 根据相关法律法规和政策规定，商业土地使用权的续期可以通过协议出让的方式进行，但并非唯一方式。
   • 具体是否采用协议出让，还需根据当地政府的土地出让政策、规划要求以及土地使用者的申请情况等因素综合确定。

2. 实际操作：

   • 在实际操作中，如果商业土地使用者希望续期并采用协议出让方式，需要向当地政府土地管理部门提出申请，并提交相关材料。
   • 政府土地管理部门会根据申请材料、土地规划、市场情况等因素进行综合评估，并决定是否同意续期及采用何种出让方式。

四、建议与注意事项

1. 了解当地政策：

   • 商业土地使用者在续期前，应详细了解当地政府的土地出让政策、规划要求以及续期程序等相关信息。

2. 提前准备材料：

   • 根据当地政府的要求，提前准备好续期申请所需的相关材料，如土地使用权证、续期申请书、规划意见等。

3. 咨询专业意见：

   • 在续期过程中，如果遇到法律问题或不确定如何操作，建议咨询专业律师或土地管理部门的意见，以确保续期程序的合法性和顺利进行。

如果您在商业土地续期或土地出让金方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。我会根据您的具体情况，提供详细的法律解释和建议。