在法拍程序中，保护承租人的租赁权是一个涉及多方面法律因素的问题，主要遵循“买卖不破租赁”的原则，但这一原则的适用并非无条件，而是受到多种因素的制约。以下是对此问题的详细解答：

一、“买卖不破租赁”原则及其适用条件

“买卖不破租赁”是我国法律赋予承租人的一项重要保护，它意味着在租赁关系存续期间，即使租赁物（如房屋）的所有权发生变动，租赁关系仍然有效，新的所有权人（即买受人）需继续履行原租赁合同。这一原则的适用需满足以下条件：

1. 租赁关系真实、合法、有效：租赁合同必须符合法律法规的规定，双方具备民事行为能力，合同内容合法明确，且不存在无效或可撤销的情形。
2. 租赁关系成立在先：租赁权的设立时间必须早于房屋被拍卖的时间节点，即租赁合同签订并生效的时间应早于拍卖程序启动或房屋所有权转移的时间。
3. 承租人实际占有使用租赁物：在房屋所有权变动前，承租人已按照租赁合同的约定实际占有并使用该租赁房屋。

二、租赁权不受保护的例外情形

尽管“买卖不破租赁”原则为租赁权提供了保护，但在以下情况下，租赁权可能不受保护：

1. 租赁关系成立在后：若房屋的租赁关系是在拍卖程序启动后、房屋所有权转移前新设立的，这种租赁关系不能对抗房屋的买受人。
2. 抵押在先且已办理登记：当房屋在出租前已被抵押，并且抵押权已经办理了登记手续，之后因抵押权的实现而导致房屋被拍卖时，租赁权通常不受保护。此时，抵押权优先于租赁权。
3. 查封在先：在房屋被法院依法查封后，房屋所有人再将房屋出租的，这种租赁关系不能对抗法院的查封及后续的拍卖执行程序。
4. 拍卖公告中明确告知不保护租赁权：如果拍卖公告中明确说明了对租赁权的不保护，那么承租人不能以“买卖不破租赁”原则为由对抗买受人。
5. 租赁合同存在无效情形：如租赁合同违反法律法规强制性规定，或存在其他导致合同无效的因素（如欺诈、胁迫等），则租赁权不受保护。

三、承租人如何保护自己的租赁权

1. 签订书面租赁合同：确保租赁合同真实、合法、有效，并明确约定租赁期限、租金支付方式等关键条款。
2. 保留租金支付凭证：作为租赁关系真实存在的证据，以备不时之需。
3. 及时了解房屋权利状况：在签订租赁合同前，承租人应充分了解房屋的权利状况，包括是否存在抵押、查封等情况，以避免未来可能出现的纠纷。
4. 在拍卖程序中积极主张权利：如果房屋被拍卖，承租人应及时与法院、拍卖人以及买受人沟通，主张自己的租赁权，并提供相关证据支持。
5. 寻求法律援助：如遇到租赁权受侵害的情况，承租人可寻求法律援助或咨询专业律师，以维护自己的合法权益。

四、买受人应注意的事项

1. 仔细审查拍卖公告和房屋权利状况：在购买拍卖房屋时，买受人应仔细审查拍卖公告和房屋权利状况，以评估潜在的租赁风险。
2. 与承租人协商处理租赁关系：如买受人接受房屋的租赁状况，应与承租人协商处理租赁关系，确保双方权益得到保障。
3. 寻求法律意见：如有任何疑问或争议，买受人应及时咨询专业律师以获取法律帮助和支持。

综上所述，法拍程序中保护承租人的租赁权需要综合考虑多方面因素。承租人应签订合法有效的租赁合同、保留租金支付凭证、及时了解房屋权利状况，并在拍卖程序中积极主张权利。买受人则应仔细审查拍卖公告和房屋权利状况，与承租人协商处理租赁关系，并在必要时寻求法律意见。