当抵押房被司法查封时，无论是作为抵押人还是抵押权人，都需要采取一系列措施来妥善应对。以下是从不同视角出发，为您提供的详细建议：
一、抵押人的应对措施
了解查封原因：
- 首先，您需要明确抵押房被查封的具体原因，这通常涉及债务纠纷或法律诉讼。了解原因后，您可以更有针对性地制定应对策略。
积极沟通协商：
- 与查封法院和执行申请人进行沟通，了解查封的具体情况和要求。
- 尝试与债权人达成和解协议，通过偿还债务、提供其他担保或协商延期还款等方式，争取解除查封。
提供担保以解除查封：
- 如果条件允许，您可以向法院提供其他等值担保财产，请求法院变更查封标的物。
- 或者提供充分、有效的担保，如保证金、第三方担保等，请求法院解除对抵押物的查封。
提出异议申请：
- 如果您认为查封行为存在错误或不当之处，如查封程序违法、查封财产超出债务范围等，可以在规定时间内向法院提出书面异议。
- 法院将依法进行审查，并作出裁定。如果异议成立，法院可能会解除查封或调整查封范围。
寻求法律援助：
- 如情况复杂或自身难以处理，建议您咨询专业律师或法律机构，获取专业指导和帮助。律师可以协助您分析案情、制定应对策略，并代表您与法院和债权人进行沟通。
二、抵押权人的应对措施
确认抵押权的有效性和优先性：
- 仔细检查抵押合同条款，确保其符合法律规定，特别是抵押物的描述需准确无误，抵押登记程序应合法合规。
- 确认抵押权是否已依法登记，并根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，确定抵押权的优先顺位。
积极参与司法程序：
- 关注法院公告和通知，得知抵押房产被查封后，应立即向法院申报抵押权及债权金额，并提供详细证据材料证明抵押权的合法性。
- 申请参与分配程序，如果房产价值不足以清偿所有债务，您可以按照法定规则和比例对财产进行分配。
- 密切关注法院处理进度，包括查封、拍卖、变卖等程序。如发现执行行为可能损害抵押权，应及时提出书面异议。
行使优先受偿权：
- 在抵押物被查封后，如果抵押人未能履行债务，您有权就抵押物拍卖、变卖所得的价款优先受偿。
- 但需注意，优先受偿权的行使需遵循法定程序和条件，如参与拍卖程序、提供必要证据等。
寻求其他法律救济途径：
- 尝试与其他债权人协商，寻求共同解决方案，如协商确定分配比例或达成和解协议。
- 若其他途径无法有效保障权益，您可考虑提起诉讼，如起诉债务人要求承担违约责任，并确认对抵押物的优先受偿权。
三、通用注意事项
遵守法律规定：
- 在处理抵押物被查封的问题时，必须严格遵守相关法律法规和程序要求，避免因违法行为而加重自身责任。
保护合法权益：
- 无论是抵押人还是抵押权人，都应积极采取措施保护自己的合法权益不受侵害。如及时收集证据、保留相关文件等。
避免损失扩大：
- 在应对查封问题时，应尽量避免因处理不当而导致损失进一步扩大。如及时与法院和债权人沟通、寻求专业法律帮助等。
综上所述，当抵押房被司法查封时，抵押人和抵押权人都需要采取积极措施来应对。建议您根据自身情况选择合适的策略，并在必要时咨询专业律师以获取更具体的法律建议和支持。