结论：为确保离婚协议书中一方净身出户且房产留给子女的安排得以有效执行，并防止另一方擅自卖房，协议中应明确房产归属、限制处分权、设立监管机制，并建议办理公证及过户手续。以下是对各要点的详细阐述：
明确房产归属：
- 在离婚协议书中，应清晰、明确地指出房产将归子女所有，而非归任何一方所有。这可以通过具体的条款来表述，例如：“双方同意，位于XX地址的房产（房产证号：XXXX）在离婚后归双方子女XXX所有，双方均不得主张该房产的所有权。”
限制处分权：
- 为防止另一方擅自卖房，协议中应明确限制双方对房产的处分权。可以规定：“未经双方子女XXX（或其法定监护人）书面同意，任何一方不得出售、抵押、赠与或以其他方式处分该房产。”
- 这样的条款能够有效地约束双方的行为，确保房产不会被擅自处置。
设立监管机制：
- 考虑到子女可能尚未成年或无法独立管理房产，协议中可以设立监管机制。例如，可以指定一位双方都信任的第三方（如亲属、朋友或专业机构）作为房产的监管人，负责监督房产的管理和使用情况。
- 监管人可以定期向双方报告房产的状况，并在必要时采取措施保护房产的安全。
办理公证及过户手续：
- 为增强协议的法律效力，建议双方将离婚协议书进行公证。公证可以确保协议的真实性、合法性和有效性，并在必要时作为法律证据使用。
- 同时，应尽快办理房产的过户手续，将房产的所有权正式转移至子女名下。这可以通过与房产管理部门联系，提交相关证明文件和申请表格来完成。
考虑未来可能的变化：
- 在协议中，也可以考虑未来可能出现的变化情况，并作出相应的规定。例如，如果子女未来需要出售房产用于教育、医疗等紧急用途，可以规定相应的出售条件和程序。
- 这样的条款能够确保协议的灵活性和适应性，更好地满足子女的实际需求。
法律背景与建议：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，离婚协议书是双方自愿离婚并对财产分割、子女抚养等问题达成协议的书面文件。该协议书具有法律效力，对双方均具有约束力。
- 在签订离婚协议书时，双方应充分协商、明确各自的权利和义务，并确保协议内容的合法性和有效性。如有需要，可以寻求专业律师的帮助，以确保协议的完善性和可执行性。
- 如果另一方违反协议规定擅自卖房，子女或其法定监护人可以依法向法院提起诉讼，要求确认卖房行为无效并恢复房产的原状。
可能法律后果：
- 如果离婚协议书中的条款不明确或存在漏洞，可能导致双方在执行过程中产生争议和纠纷。
- 如果另一方擅自卖房且无法恢复原状，子女或其法定监护人可能面临经济损失和法律风险。因此，在签订离婚协议书时务必谨慎、周全地考虑各种情况。
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