结论：在购房合同已签且贷款已下来的情况下，若购房者发现所购房屋为商住房而并非预期的住宅，且开发商存在违约或欺诈行为时，购房者是有权起诉开发商的。

法律背景与依据

1. 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条：该条款明确了起诉必须符合的条件，包括原告与本案有直接利害关系、有明确的被告、有具体的诉讼请求和事实理由，以及属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。这为购房者起诉开发商提供了法律基础。

2. 《中华人民共和国民法典》相关规定：民法典中关于合同违约和欺诈的规定，为购房者维护自身权益提供了具体的法律依据。若开发商在销售过程中存在违约或欺诈行为，购房者有权要求开发商承担相应的法律责任。

可能的情况与法律建议

1. 开发商违约：

   • 情况描述：若购房合同中明确约定了房屋性质为住宅，而开发商实际交付的是商住房，这构成了开发商的违约行为。
   • 法律建议：购房者可以依据购房合同中的违约条款，要求开发商承担违约责任，如支付违约金、赔偿损失或解除合同等。

2. 开发商欺诈：

   • 情况描述：若开发商在销售过程中故意隐瞒房屋性质为商住房的事实，导致购房者基于错误认识而签订购房合同，这构成了开发商的欺诈行为。
   • 法律建议：购房者可以依据《中华人民共和国民法典》中关于欺诈的规定，要求撤销购房合同，并要求开发商赔偿因此造成的损失。

起诉时需要注意的要点

1. 保留证据：购房者应收集购房合同、付款凭证、宣传资料、聊天记录等相关证据，以证明开发商的违约或欺诈行为及自身损失。

2. 查看合同约定：仔细研究购房合同中的条款，特别是关于房屋性质、违约责任及争议解决方式的约定，以确定纠纷解决途径。

3. 诉讼时效：注意民事纠纷的诉讼时效一般为三年，从知道或应当知道权利被侵害之日起计算。购房者应及时提起诉讼，以避免因超过诉讼时效而败诉。

诉讼流程简介

1. 准备材料：整理好相关证据和材料，如购房合同、问题照片或视频等。

2. 提交起诉状：向有管辖权的人民法院提交起诉状，并按法院通知参与诉讼活动。

3. 参加诉讼：在诉讼过程中充分阐述诉求和理由，提供证据支持主张，配合法院进行审理。

总结与进一步思考：购房者在发现所购房屋为商住房而并非预期的住宅时，应首先审查购房合同中的相关条款，并收集相关证据以证明开发商的违约或欺诈行为。若满足起诉条件，购房者可以依法向人民法院提起诉讼以维护自身权益。在起诉过程中，购房者应注意保留证据、查看合同约定及把握诉讼时效等要点。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。