买卖房屋写的协议合同书，在符合法定条件时是具有法律效力的。以下是从多个角度对这一问题的详细分析：
一、协议合同书的法律性质
房屋买卖协议合同书是买卖双方就房屋交易事宜达成的书面合同，它属于民事法律行为的一种。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。因此，只要房屋买卖协议合同书满足法律规定的要件，即具备法律效力。
二、协议合同书有效的条件
行为人具有相应的民事行为能力：
- 签订房屋买卖协议的双方（出卖人和买受人）必须是具有完全民事行为能力的自然人或法人。这意味着他们能够独立进行民事活动，并承担由此产生的法律责任。例如，未成年人或精神智力状况异常的人签订的协议可能因行为能力受限而无效。
意思表示真实：
- 协议的内容必须反映双方的真实意愿，不存在欺诈、胁迫等情形。如果一方是在被欺诈或被胁迫的情况下签订的协议，该协议可能因意思表示不真实而被认定为无效。例如，卖方隐瞒房屋存在重大质量问题的事实，导致买方在不知情的情况下签订协议，买方有权请求撤销该协议。
不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗：
- 协议的内容必须符合法律法规的规定，不得损害国家、集体或第三人的利益，也不得违背社会公共利益和道德准则。例如，协议中不得包含违法建筑的交易条款，也不得违反关于房屋限购、限售等政策规定。
合同内容明确具体：
- 协议应详细列明房屋的基本信息（如位置、面积、户型等）、价款及支付方式、交付时间、过户手续等重要事项，确保双方权利义务清晰无歧义。例如，协议中应明确约定房屋的总价款、首付比例、贷款审批后支付尾款的时间节点等。
三、影响协议合同书效力的特殊因素
共有人同意与优先购买权：
- 若房屋存在共有权人，出售时需取得全体共有人的书面同意；同时需保障其他共有人的优先购买权，否则可能影响协议效力。例如，卖方未经其他共有人同意擅自出售房屋，其他共有人有权主张协议无效或要求优先购买。
无权处分与善意取得：
- 出卖人若非房屋所有权人或未获合法授权，可能导致协议无效。但买受人若为善意且已支付合理对价并完成登记，可依据善意取得制度主张权利。例如，卖方冒充房屋所有权人出售房屋，买受人不知情且已支付合理对价并完成过户登记，买受人可依据善意取得制度取得房屋所有权。
农村房屋的特殊限制：
- 农村宅基地上的房屋转让通常限于本集体经济组织成员之间，非成员间的交易可能因违反土地管理法规而无效。例如，城市居民购买农村宅基地上的房屋，该交易可能因违反土地管理法规而被认定为无效。
四、实际操作建议
采用书面形式：
- 虽然法律未强制要求房屋买卖协议必须采用特定书面形式，但考虑到房屋属于不动产且价值较大，通常要求采用书面形式以明确双方权利义务。手写协议应清晰明确地记载双方当事人的基本信息、房屋的具体情况、价款及支付方式等主要条款。
签字盖章并注明日期：
- 双方应亲笔签名并按手印，注明签订日期。这有助于证明协议的真实性和有效性。
见证或公证（可选）：
- 可邀请无利害关系第三方见证，或至公证处办理公证以增强效力。公证可以证明协议的真实性和合法性，减少潜在纠纷。
登记备案：
- 协议签订后及时办理网签备案（针对需网签的房产）。这有助于保障买方的权益，防止卖方一房多卖。
核查产权状况：
- 在签订协议前，应核查房屋的产权状况，确认房屋无抵押、查封或共有权人异议等情况。这有助于避免潜在的法律风险。
保留证据：
- 保存付款凭证、沟通记录等证据以备维权。这些证据在发生纠纷时可以作为证明双方权利义务的重要依据。
总结来说，买卖房屋写的协议合同书在符合法定条件时是具有法律效力的。但为了确保协议的有效性和减少潜在纠纷，建议在实际操作中注意上述要点和建议。如果您在签订或履行房屋买卖协议过程中遇到任何问题，可以直接向我咨询。