以债务为对价给予对方10年租赁权在法律上是可行的，但需满足特定条件并注意潜在风险。以下从法律可行性、操作要点及风险提示三个角度展开分析：

一、法律可行性：债权债务关系可转化为租赁权

根据《民法典》第143条，民事法律行为有效需满足：行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或公序良俗。以债务抵消换取租赁权本质是债权债务的转化，只要双方达成合意且内容合法，即具有法律效力。例如：

• 债权人同意以“免除10万元债务”为条件，换取债务人名下房屋10年租赁权；
• 双方签订书面协议，明确债务金额、租赁物信息、租赁期限、租金标准（若约定租金）等核心条款。

二、操作要点：需满足3项关键条件

1. 书面协议是前提
   根据《民法典》第706条，租赁期限6个月以上的应采用书面形式。10年租赁权必须签订书面合同，否则可能被认定为不定期租赁，出租人有权随时解除合同。合同中需明确：

   • 债务金额与租赁权的对应关系（如“免除债务XX元换取10年租赁权”）；
   • 租赁物详细信息（地址、面积、用途等）；
   • 租赁期限起止时间、租金标准（若约定）、维修责任等条款。

2. 租赁期限不得超过20年
   根据《民法典》第705条，租赁期限不得超过20年，超过部分无效。若约定10年租赁权，需确保总期限（含续租可能）不超过20年，否则超出部分不受法律保护。

3. 需办理登记备案（如涉及不动产）
   若租赁物为房屋等不动产，根据《商品房屋租赁管理办法》第14条，需在30日内到房管部门办理登记备案。未备案不影响合同效力，但可能影响对抗第三人效力（如出租人将房屋另售他人时，承租人可能无法主张优先购买权）。

三、风险提示：需防范3类法律风险

1. 债务金额与租赁权价值失衡风险
   若债务金额显著高于租赁物市场价值（如债务100万元，但10年租赁权仅值50万元），可能被认定为“显失公平”，债务人有权请求撤销合同（《民法典》第151条）。建议评估租赁物市场价值，确保债务金额与租赁权价值相当。

2. 租赁物权属瑕疵风险
   若租赁物存在权属争议（如出租人非所有权人、房屋被查封等），可能导致合同无效或无法履行。签订合同前需核实租赁物权属证明（如房产证），并要求出租人提供无权利负担承诺。

3. 税务合规风险
   以债务换租赁权可能涉及增值税、个人所得税等税费。例如：

   • 出租人需按租金收入缴纳增值税（个人出租住房减按1.5%征收）；
   • 债务人若以租赁权抵债，可能被视为“财产转让”，需缴纳个人所得税。建议咨询税务机关或专业税务律师，确保合规操作。

总结建议

若您考虑以债务换取10年租赁权，建议：

1. 签订书面合同，明确债务与租赁权的对应关系及核心条款；
2. 核实租赁物权属，避免权属争议；
3. 评估租赁物市场价值，确保交易公平；
4. 咨询税务机关，合规处理税费问题。
   

如有具体案件细节（如债务金额、租赁物类型等），可进一步向我咨询，我会结合实际情况为您制定方案。