结论：两年前订的房屋买卖合同，即使买方未付款，合同本身在符合法定条件下仍然是有效的。不过，合同有效并不意味着买方无需承担付款责任，卖方有权要求买方继续履行合同或承担违约责任。
分析说明：
合同的有效性：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。房屋买卖合同作为双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，因此合同本身是有效的。
- 买方未付款并不影响合同的效力，它只是构成了对合同义务的违反，即违约行为。
买方的付款责任：
- 既然合同有效，买方就有义务按照合同约定的时间和方式支付购房款。如果买方未付款，就构成了违约，卖方有权要求买方继续履行合同，即支付购房款。
- 如果买方确实无法支付购房款，卖方还可以要求买方承担违约责任，如支付违约金、赔偿损失等。
卖方的救济措施：
- 卖方在买方未付款的情况下，可以采取多种救济措施。除了要求买方继续履行合同或承担违约责任外，卖方还可以根据合同约定或法律规定解除合同，并要求买方赔偿因此造成的损失。
- 在实际操作中，卖方通常会先与买方协商，尝试通过友好方式解决纠纷。如果协商无果，卖方可以依法向人民法院提起诉讼，要求买方承担相应的法律责任。
特殊情况说明：
- 如果合同中明确约定了买方未付款时合同自动失效或卖方有权解除合同等条款，那么在这些特定情况下，合同可能会因为买方的违约行为而失效或被解除。但这并不影响合同在失效或被解除前的有效性。
- 另外，如果买方未付款是因为存在不可抗力等法定免责事由，那么买方可能不需要承担违约责任。但这种情况需要具体分析，并由卖方承担举证责任。
建议与行动：
- 对于卖方而言，如果买方未付款，建议先与买方进行协商，了解买方未付款的原因和意愿，并尝试达成和解协议。
- 如果协商无果，卖方应及时收集相关证据（如合同、付款记录、沟通记录等），并依法向人民法院提起诉讼或申请仲裁，以维护自己的合法权益。
- 在整个过程中，卖方应注意保留好所有与交易相关的证据和文件，以便在需要时提供证明。
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