业主以违建为由不交物业费，物业公司可按以下步骤处理，具体需结合实际情况判断：

1. 核查违建事实与物业责任边界
   首先需明确两点：

   • 违建是否属物业管辖范围：根据《物业管理条例》，物业公司的核心职责是维护小区公共秩序、环境卫生及共有设施设备，无行政执法权。若业主违建（如私搭乱建、改变房屋结构等），物业仅有权劝阻、制止并报告城管等行政部门，无权直接拆除或处罚。
     
   • 物业是否履行了法定义务：若物业已按流程劝阻、上报，并留存书面记录（如通知单、报案回执等），则已尽到管理责任；若物业未作为，业主可能以此抗辩，但需注意：物业不作为与业主拒缴物业费是两个法律关系，业主仍需先缴费，再通过诉讼或投诉追究物业责任。

2. 分情况处理业主拒缴行为

   • 情况一：业主以“物业未处理违建”为由拒缴
     若物业已履行劝阻、上报义务，业主的抗辩不成立。物业公司可：

     1. 发送书面催缴函：明确缴费期限及逾期后果（如滞纳金、诉讼等），保留送达证据（如EMS回执、短信记录）；
        
     2. 提起民事诉讼：向法院起诉要求业主支付物业费及违约金，胜诉率较高（司法实践中，业主以“物业不作为”抗辩需举证物业存在重大过错，否则难以支持）；
        
     3. 申请强制执行：若业主败诉后仍不履行，可申请法院冻结其财产（如银行账户、房产等）。
        

   • 情况二：物业确实存在管理疏漏（如未上报违建）
     业主可向当地房管部门或街道办投诉物业不作为，要求行政处罚或整改。但业主仍需先缴纳物业费，再通过诉讼要求物业承担违约责任（如减免部分费用），而非直接拒缴。

3. 关键证据留存建议
   物业公司应提前准备以下材料，以应对可能的纠纷：

   • 违建业主的劝阻记录（如书面通知、照片、视频）；
     向城管、街道办等部门的报案回执或书面报告；
     物业费催缴记录（如催缴函、律师函、送达证明）；
     物业服务合同（明确约定物业费标准及业主义务）。
     

总结：业主以违建为由拒缴物业费，需先判断物业是否尽到管理责任。若物业无过错，可直接通过催缴、诉讼追讨；若物业存在疏漏，业主需先缴费再另行维权。建议物业公司日常加强巡查、留存证据，避免被动。如有具体案例细节，可进一步向我咨询。