签了预售合同之后能否退，这主要取决于合同中的具体约定以及是否存在法定或约定的解除合同情形。以下从不同角度为您详细分析：
一、合同约定角度
合同中有明确约定解除条款：
- 如果预售合同中明确约定了买方或卖方在特定条件下可以解除合同，并且您的情况符合该约定，那么您可以依据合同约定要求解除合同并退款。
- 例如，合同中可能约定：“若买方在签订合同后XX日内提出退房申请，且卖方同意，则双方解除合同，卖方退还买方已支付的款项。”
合同中未明确约定解除条款：
- 如果合同中没有明确约定解除条款，那么您想要退房并退款可能会面临一定的困难。此时，您需要寻找其他法律依据或协商解决。
二、法定解除情形角度
即使合同中没有明确约定解除条款，根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，您也可能在以下情形下要求解除合同并退款：
因不可抗力致使不能实现合同目的：
- 如果因自然灾害、政府政策等不可抗力因素导致合同无法履行，您可以要求解除合同并退款。
在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务：
- 如果卖方在合同履行期限内明确表示或行为表明将不履行主要债务（如交付房屋），您可以要求解除合同并退款。
当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行：
- 如果卖方迟延交付房屋，并且在您催告后的合理期限内仍未履行，您可以要求解除合同并退款。
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的：
- 如果卖方存在其他违约行为（如房屋质量不符合约定），导致合同目的无法实现，您可以要求解除合同并退款。
三、协商与诉讼角度
协商解决：
- 在任何情况下，您都可以尝试与卖方进行协商，寻求双方都能接受的解决方案。协商解决通常更为快捷、经济，且有助于维护双方的关系。
诉讼解决：
- 如果协商无果，您可以考虑通过诉讼途径解决纠纷。在诉讼过程中，法院将根据合同约定、法律规定以及双方提供的证据来判决是否解除合同并退款。
四、实际操作建议
仔细审查合同：
- 在决定退房前，请务必仔细审查预售合同中的所有条款，特别是关于解除合同、退款以及违约责任等方面的约定。
收集证据：
- 如果您认为存在法定或约定的解除合同情形，请务必收集相关证据（如不可抗力证明、卖方违约证据等）以支持您的主张。
及时咨询：
- 在处理此类纠纷时，建议您及时向我咨询，以便获得更具体、更专业的法律建议。
总结来说，签了预售合同之后能否退，取决于合同中的具体约定以及是否存在法定或约定的解除合同情形。在处理此类纠纷时，请务必谨慎行事，并考虑咨询专业律师以获取更具体的法律建议。如果您有任何疑问或需要进一步的帮助，请随时向我咨询。