若物业存在根本性违约，诉前调解可按以下步骤进行，核心在于通过合法、合理的方式与物业沟通协商，争取达成和解协议：
收集证据
- 违约事实证据：详细记录物业违约的具体行为，例如物业服务未达到合同约定的标准，像小区安保不到位导致多次发生盗窃事件、环境卫生长期无人清理、公共设施损坏长期未维修等。可以通过拍照、录像、记录事件发生的时间、地点、具体情况等方式固定证据。
- 合同证据：找出与物业签订的物业服务合同，明确合同中约定的物业的服务内容、服务标准、双方的权利义务以及违约责任等条款，这是判断物业是否违约以及违约程度的重要依据。
- 沟通记录证据：保留与物业就违约问题进行沟通的记录，如书面通知、邮件、短信、微信聊天记录等，证明你已经就违约问题向物业提出过异议并要求其整改。
确定调解主体
- 业主委员会：如果小区有业主委员会，业主委员会可以代表业主与物业进行沟通和协商。业主委员会成员通常由业主选举产生，对小区的情况比较了解，且具有一定的组织协调能力，能够更有效地与物业进行对话。
- 社区居委会或街道办事处：社区居委会和街道办事处作为基层组织，在协调居民与物业之间的矛盾方面具有一定的经验和职责。他们可以从中调解，促使双方达成和解。
- 第三方调解机构：一些地区设有专门的物业纠纷调解委员会等第三方调解机构，这些机构具有中立性和专业性，能够为双方提供一个公平、公正的调解平台。
提出调解方案
- 明确诉求：根据物业违约的具体情况，确定自己的合理诉求。例如，要求物业按照合同约定履行服务义务、对已经造成的损失进行赔偿、降低物业费标准等。诉求应当具体、明确、合理，具有可操作性。
- 制定方案：根据诉求制定详细的调解方案，包括整改措施、赔偿金额、履行期限等内容。方案应当具有一定的灵活性，以便在调解过程中根据实际情况进行调整。
参与调解过程
- 积极沟通：在调解过程中，要保持冷静和理性，与物业进行充分的沟通和交流。清晰地表达自己的观点和诉求，同时也要认真听取物业的意见和解释，了解物业违约的原因和困难。
- 寻求共识：在沟通的基础上，寻找双方都能接受的解决方案。可以就一些关键问题进行协商和妥协，例如在赔偿金额上可以适当让步，但要求物业尽快整改违约行为。
- 签订调解协议：如果双方达成一致意见，应当签订书面的调解协议。调解协议应当明确双方的权利义务、调解结果、履行期限等内容，并由双方签字或盖章确认。调解协议具有法律效力，双方应当按照协议约定履行各自的义务。
监督履行
- 定期检查：在调解协议履行期间，要定期对物业的履行情况进行检查。例如，检查小区的安保措施是否到位、环境卫生是否改善、公共设施是否维修等。
- 及时沟通：如果发现物业没有按照调解协议履行义务，要及时与物业进行沟通，要求其立即整改。如果物业仍然不履行义务，可以向业主委员会、社区居委会或街道办事处反映情况，寻求他们的帮助和支持。
- 申请强制执行：如果物业拒不履行调解协议，且调解协议经过了司法确认或者具有强制执行效力的公证文书，可以向人民法院申请强制执行。