业委会在物业提出续签合同时，应首先开展以下工作，以确保续签流程合法合规并维护业主权益：

1. 审查原物业服务合同条款
   业委会需系统梳理原合同中的服务内容、服务标准、收费标准、合同期限、违约责任等核心条款，重点核查是否存在以下问题：

   • 服务质量未达约定标准（如保洁、安保、绿化等频次不足）；
     
   • 公共收益分配不明（如电梯广告、场地租赁等收入未公示或未合理分配）；
     
   • 物业费调整机制模糊（如未明确调价条件或程序）；
     
   • 合同期限届满后的自动续约条款（若存在，需评估是否需重新协商）。
     法律依据：根据《民法典》第九百四十八条，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或另聘决定，物业继续提供服务的，原合同继续有效，但服务期限为不定期，双方可随时解除合同。因此，业委会需主动作为，避免陷入被动续约。

2. 组织业主意见征集与满意度调查
   通过书面问卷、线上投票或座谈会等形式，广泛收集业主对物业服务的评价及续签意愿，重点关注：

   • 业主对物业服务的整体满意度（如维修响应速度、投诉处理效率）；
     
   • 对现有收费标准的接受程度；
     
   • 对续签合同的核心诉求（如增加服务内容、调整收费方式）。
     操作建议：调查样本需覆盖不同楼层、户型业主，确保结果代表性；对反对续签的业主，需进一步了解其具体理由，为后续谈判提供依据。

3. 评估物业履约情况与市场行情

   • 履约评估：要求物业提供近三年服务报告（如设备维护记录、公共区域维修台账），结合业主反馈，量化评估其服务达标率。
     
   • 市场比对：调研同区域、同档次小区的物业费标准及服务内容，判断现有合同是否具备竞争力。例如，若周边小区已引入智能安防系统，而本小区仍使用传统门禁，可要求物业升级服务或调整费用。
     风险提示：若物业存在重大违约（如挪用专项维修资金），业委会可直接依据《民法典》第九百四十六条解除合同，无需续签。

4. 制定续签谈判策略与合同修订方案
   根据前述评估结果，明确续签谈判的核心条款：

   • 服务标准细化：将“保持环境整洁”改为“每日清扫2次，垃圾清运不超过4小时”；
     
   • 收费模式优化：探索“基础服务费+增值服务费”模式，或引入阶梯收费（如空置房减免部分费用）；
     
   • 监督机制强化：增设业主代表定期巡查制度，要求物业每月公示公共收益明细；
     
   • 违约责任明确：约定物业未达标时的违约金比例（如保洁不达标扣减当月服务费的5%）。
     谈判技巧：可邀请第三方机构（如物业协会）参与评估，增强谈判公信力；对争议条款，可设置“试用期”（如续签1年，期满后根据履约情况决定是否长期续签）。

5. 履行法定决策程序与公示义务

   • 决策程序：根据《物业管理条例》第十二条，续签合同需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（即“双过半”）。业委会应组织业主大会表决，并留存书面投票记录。
     
   • 公示要求：将续签合同草案、业主表决结果、物业履约评估报告等材料在小区公告栏、业主群等渠道公示7日以上，接受业主监督。
     例外情形：若原合同约定“自动续约”且未违反法律强制性规定，业委会仍需履行公示程序，但无需重新表决。

后续行动建议：若业主大会通过续签决议，业委会应与物业签订书面合同并报房管部门备案；若未通过，则需启动选聘新物业流程。过程中如遇物业阻挠或业主纠纷，可随时向我咨询具体应对方案。