没有产权的房屋抵押协议，从法律风险控制的角度，很难直接设计出对出借人绝对有利的条款，因为无产权房屋本身存在权利瑕疵，抵押效力可能受限。但可以通过以下方式尽量降低风险、保障出借人权益：

一、协议条款设计要点

1. 明确抵押物信息及权利瑕疵说明

   • 在协议中详细描述抵押房屋的具体位置、面积、结构等信息，并明确标注“该房屋未取得产权证书/产权存在争议”等权利瑕疵情况。
   • 目的：避免出借人因信息不对称而误以为抵押物权属清晰，同时为后续可能出现的纠纷提供事实依据。

2. 约定高额违约金或赔偿条款

   • 设定若借款人违约（如未按期还款），需支付高额违约金或赔偿出借人因此遭受的全部损失（包括但不限于本金、利息、律师费、诉讼费等）。
   • 示例条款：“若借款人未按本协议约定履行还款义务，应向出借人支付借款总额20%的违约金，并赔偿出借人因追讨债权产生的全部费用。”

3. 增加其他担保措施

   • 要求借款人提供其他有产权的财产（如车辆、其他房产）作为补充抵押或质押，或要求第三人提供保证担保。
   • 目的：分散风险，当无产权房屋抵押无效时，仍可通过其他担保方式实现债权。

4. 约定抵押物处置方式（尽管可能无效，但可形成心理约束）

   • 在协议中约定若借款人违约，出借人有权以某种方式处置抵押物（如出租、变卖等），尽管该条款可能因抵押物无产权而无效，但可对借款人形成心理约束。
   • 注意：需明确该条款在法律上的无效性，避免出借人误以为可以实际行使。

5. 要求借款人配偶或共有人签字

   • 若抵押房屋虽无产权证，但属于夫妻共同财产或共有财产，要求借款人配偶或共有人签字确认抵押协议。
   • 目的：增加协议的效力，即使抵押物本身存在问题，也可向其他签字方追偿。

二、法律风险提示与应对

1. 抵押效力可能受限

   • 风险：无产权房屋的抵押可能因违反法律强制性规定（如《民法典》中关于抵押物需为“依法可以抵押的财产”的规定）而被认定无效。
   • 应对：在协议中明确约定“若因抵押物权利瑕疵导致抵押无效，借款人仍应承担全部还款责任及违约责任”，并尽可能通过其他担保措施弥补。

2. 优先受偿权无法保障

   • 风险：即使抵押协议有效，无产权房屋也可能因无法办理抵押登记而无法设立优先受偿权，出借人只能作为普通债权人参与分配。
   • 应对：在协议中约定借款人需积极配合办理抵押登记（如未来取得产权证后），并设定相应的违约责任。

3. 诉讼风险增加

   • 风险：因抵押物无产权，出借人在实现债权时可能面临更多诉讼障碍（如需先确认抵押物权属、处理共有关系等）。
   • 应对：在协议中约定由借款人承担出借人因诉讼产生的全部费用，并尽可能收集借款人其他财产线索以便执行。

三、实际操作建议

1. 尽职调查

   • 在签订协议前，对抵押房屋进行尽职调查，了解其权属状况、是否存在查封、抵押等权利限制情况。

2. 公证与见证

   • 考虑对抵押协议进行公证或邀请第三方见证，以增强协议的证据效力。

3. 定期跟进

   • 定期跟进借款人的还款情况及抵押物状况，一旦发现风险及时采取措施。

没有产权的房屋抵押协议存在较大法律风险，出借人应谨慎对待。通过合理设计协议条款、增加其他担保措施、明确法律风险提示与应对等方式，可以尽量降低风险、保障自身权益。如有具体法律问题或需要进一步协助，请直接向我咨询。