不动产物权和登记的动产物权之所以不适用诉讼时效，主要基于以下几个方面的法律考量：

1. 物权的本质特性：

   • 物权是对物的直接支配权，具有绝对性和排他性。不动产物权和已登记的动产物权，其物权变动有明确的登记记录，物权归属清晰稳定。这种特性决定了物权人对其物的支配权不因时间的流逝而减弱或丧失，因此不适用诉讼时效。

2. 维护交易秩序和公信力：

   • 登记制度是不动产物权和某些动产物权公示的重要方式，具有公信力。如果适用诉讼时效，可能会导致物权归属长时间处于不确定状态，影响交易秩序和公信力。例如，已登记的不动产，如果因为诉讼时效的经过而丧失物权，那么后续的交易将无法进行，因为买受人无法确定出卖人是否仍然拥有该不动产的物权。

3. 法律对特定物权的保护：

   • 法律对不动产物权和已登记的动产物权给予了特别的保护。这种保护不仅体现在物权的设立、变更、转让和消灭上，也体现在对物权的侵害救济上。不适用诉讼时效，是法律对这类物权保护的一种体现，旨在确保物权人的合法权益不受时间限制的侵害。

4. 与债权请求权的区别：

   • 诉讼时效主要适用于债权请求权，即要求他人履行一定义务的权利。而物权请求权，如返还原物请求权、排除妨害请求权等，虽然与债权请求权在形式上相似，但本质上属于物权的一种救济方式，不适用诉讼时效。不过，需要注意的是，未登记的动产物权的返还原物请求权，在司法实践中通常认为适用诉讼时效，这是因为未登记的动产其占有状态具有一定公示性，长时间不主张权利可能使相对人基于占有的外观产生合理信赖。

具体案例与法律解释：

• 不动产案例：假设甲拥有一套房产，并办理了房产登记。多年后，乙声称该房产归其所有，并试图侵占。由于甲已经办理了房产登记，其物权归属清晰稳定，不受诉讼时效的限制。因此，甲可以随时向法院提起诉讼，要求乙返还房产或排除妨害。

• 已登记动产案例：假设甲购买了一辆汽车，并办理了车辆登记。后来，甲将汽车借给乙使用，但乙拒绝归还。由于汽车已经办理了登记，甲作为物权人，其返还原物请求权不受诉讼时效的限制。甲可以随时向法院提起诉讼，要求乙返还汽车。

• 未登记动产案例（作为对比）：假设甲有一块未登记的手表，被乙盗走。多年后，甲发现手表在丙处，并要求丙返还。如果甲长时间未主张权利，且丙基于占有的外观产生了合理信赖（如认为手表是乙赠送的），那么甲的返还原物请求权可能受到诉讼时效的限制。在这种情况下，丙可以主张时效抗辩，甲的请求可能得不到法院的支持。

总结与建议：

不动产物权和已登记的动产物权不适用诉讼时效，是法律对物权保护的一种体现。在实际操作中，如果您作为物权人发现自己的权利受到侵害，应及时行使权利，避免因为长时间不主张权利而导致权利受损。同时，对于未登记的动产物权，虽然其返还原物请求权可能受到诉讼时效的限制，但您仍然可以通过其他方式（如报警、协商等）来维护自己的合法权益。如果您有任何法律问题或需要进一步的法律建议，请直接向我咨询。