关于质保金担保函（即物业质量保修金银行保函）的办理时机，这主要取决于物业项目的具体情况以及建设单位的需求。以下是根据上饶市的相关政策，为您详细解答：

一、办理时机

1. 已交存物业保修金的住宅物业项目：

   • 如果建设单位希望减轻资金压力，可以用银行保函置换其原缴纳的物业保修金（置换金额不超过总缴纳现金的70%）。
   • 在这种情况下，建设单位可以在任何需要的时候（通常是在保修金交存后，且希望利用部分资金进行其他投资或运营时）向银行申请开立保函，并提交给管理机构进行审核和置换。

2. 尚未交存保修金的物业项目：

   • 对于尚未交存保修金的物业项目，建设单位可以在项目开工前或交存保修金之前，选择用银行保函（不超过总需缴纳物业保修金的70%）代替履行交存义务。
   • 这通常发生在建设单位希望优化资金安排，减少初期资金投入的情况下。

二、办理流程

1. 提交申请：

   • 建设单位需要先向管理机构提交《上饶市物业质量保修金银行保函置换(交存)申请书》，明确申请置换或交存的金额、物业项目信息等。

2. 管理机构审核：

   • 管理机构在收到申请后，会对保函的合法性、规范性和真实性进行审核。
   • 审核通过后，管理机构会向建设单位出具收执凭证。

3. 银行开立保函：

   • 建设单位根据管理机构的审核意见，向已在我市行政区域内依法设立分支机构的银行申请开立不可撤销的见索即付保函。
   • 保函的金额、期限等需符合管理机构的要求。

4. 保函置换或交存：

   • 对于已交存保修金的项目，管理机构在收到银行保函后，会在10个工作日内退还银行保函担保金额同等额度的保修金。
   • 对于尚未交存保修金的项目，建设单位需将银行保函提交给管理机构作为交存义务的替代。

三、注意事项

• 保函金额限制：无论是置换还是交存，银行保函的金额都不得超过应交存保修金总额的70%，剩余部分需以现金形式交存。
• 保函期限：保函的到期日不得早于项目保修金的到期日，以确保在保修期内保函的有效性。
• 合规性：建设单位应确保所申请的银行保函符合相关政策要求，避免因保函不合规而导致置换或交存失败。

综上所述，质保金担保函的办理时机主要取决于物业项目的具体情况和建设单位的需求。建设单位可以根据自身情况，在合适的时间向管理机构提交申请，并按照流程办理银行保函的置换或交存手续。