办理他项抵押登记时，通常需要抵押人（即房屋所有权人）和抵押权人（如银行等债权人）双方到场，而买卖双方是否在场取决于具体业务场景。具体分析如下：

1. 他项抵押登记的基本要求
   他项抵押登记的核心是设立抵押权，需抵押人与抵押权人共同申请。根据《不动产登记暂行条例》及实施细则，双方需携带身份证、房产证、主债权合同、抵押合同等材料到不动产登记机构办理。此时无需买卖双方参与，因抵押登记与房屋买卖是独立法律行为。

2. 涉及买卖的他项抵押特殊情形

   • 场景1：买卖后为购房款设立抵押
     若买方需贷款购房，卖方收到部分房款后，买方以房屋为银行设立抵押。此时：
     
     • 抵押人（买方）和抵押权人（银行）需到场办理抵押登记；
       
     • 卖方通常无需到场，除非合同另有约定（如卖方需配合解除原抵押等）。
       
   • 场景2：卖方为买方贷款提供阶段性担保
     部分交易中，卖方可能作为担保人协助买方贷款，此时可能需卖方签署担保协议。但担保协议签署与抵押登记是两步：担保协议由卖方与银行签订，抵押登记仍由买方（抵押人）与银行办理，卖方无需到场。
     
   • 场景3：转按揭或再抵押
     若房屋已有抵押，再次抵押或变更抵押权人时，需原抵押权人同意并配合注销原抵押。此时：
     
     • 新抵押的抵押人（原业主或买方）和新抵押权人需到场；
       
     • 原抵押权人可能需到场或出具书面同意文件；
       
     • 买卖双方是否到场取决于抵押人身份（如抵押人是买方，则卖方无需到场）。

3. 关键提醒

   • 抵押登记的核心是“抵押人+抵押权人”到场，买卖双方是否参与需结合具体业务模式判断；
     
   • 若合同中约定了特殊条款（如卖方需对抵押承担连带责任），可能需卖方配合签署相关文件，但此属合同义务，非抵押登记法定要求；
     
   • 实践中，部分银行可能要求卖方签署《售房人声明》等文件，但通常可通过邮寄或公证方式完成，无需卖方亲自到场。

建议：办理他项抵押前，务必根据具体业务模式（如是否涉及贷款、担保等）确认需到场的人员，并提前咨询当地不动产登记机构或贷款银行，避免因材料不全或人员缺失导致延误。如有复杂情况，可进一步向我说明细节，我会结合具体场景为您分析。